Não perca as pechinchas: 16 FIIs para turbinar seus dividendos em 2025

Com juros e inflação elevados, os FIIs de papel com carteira pós-fixadas atreladas ao CDI (Certificado de Depósito Interbancário, que segue a Selic) devem proporcionar bons dividendos no curto prazo. Borges destaca também os FIIs indexados à inflação, que vão proteger o investidor da alta dos preços e negociam com taxas atrativas. "Para ambos os tipos, a seletividade é fator chave, especialmente em relação ao risco de crédito da carteira e à qualidade da gestão", adverte.

Para quem quer aproveitar as pechinchas e garantir boas rentabilidades para o longo prazo, o ideal é optar por FIIs de tijolo, recomenda Danilo Bastos, analista de FIIs da Ticker Research. Para ele, pelo menos 65% da carteira de FIIs do investidor, deveria estar posicionada em tijolo.

A dica de Bastos é optar por setores mais básicos, como galpões logísticos, shoppings, lajes corporativas, renda urbana e hedge funds ou fundos de fundos (que compram cotas de outros FIIs).

Há ainda quem goste de FIIs de varejo, com inquilinos atacadistas ou supermercados, tais como Assaí, Pão de Açúcar, Extra. "São fundos com contratos de longuíssimo prazo, entre 20 e 40 anos. É um segmento em pleno desenvolvimento, não dá para ficar de fora", aponta Gabriel Porto, investidor e especialista da Orion Research.

Os melhores FIIs para 2025

Para identificar os melhores FIIs para investir em 2025, o UOL consultou 8 analistas. Foram indicados 16 fundos, sendo 4 os mais recomendados. O retorno com dividendos dos FIIs vai de 9,79% até 16%.

TOP1: BTLG11

O BTLG11 é um fundo do segmento logístico. No seu portfólio reúne 35 galpões logísticos, localizados em São Paulo, em um raio de 30 km até 60 km. Porto explica que os inquilinos são empresas conhecidas do mercado, tais como Amazon, Unilever, Nestlé, Assaí Atacadista, Mercado Livre, Coca-Cola, Ambev. São 73 locatários.

Egbert Chaves, analista de FIIs da Dica de Hoje Research, aponta que a maioria são contratos atípicos com prazos acima de 5 anos. E mesmo nos contratos padrão, os prazos são longos. "Isso garante um bom rendimento para o investidor e baixa oscilação nos dividendos", observa.

O FII possui endividamento controlado. Segundo Porto, até 2031 o fundo não terá mais pendências financeiras. O especialista lembra que o BTLG11 adquiriu recentemente 13 novos galpões, no montante de R$ 1,1 bilhão. "O fundo está crescendo muito. A gestão costuma fazer reciclagem de portfólio, vendendo os imóveis mais antigos e mantendo os mais novos e interessantes".

O fundo está descontado e com espaço para valorização de pelo menos 12%, diz Chaves. Os analistas esperam dividendos entre R$ 0,78 e R$ 0,85 por cota para 2025. O dividend yield (retorno em dividendos) vai de 10,5% até 11%.

KNCR11

Gerido pela Kinea, o KNCR11 investe em ativos que seguem o CDI, seja CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliário) ou LCI (Letra de Crédito Imobiliário). Até dezembro, o fundo tinha R$ 7,7 bilhões de patrimônio líquido. O objetivo do FII é render 100% do CDI, líquido de imposto.

Maria Fernanda Violatti, analista de fundos imobiliários, explica que o KNCR11 investe em ativos mais seguros e de maior qualidade, é o perfil high grade. Segundo ela, o fundo conta com garantias sólidas e um time de gestão altamente qualificado, se destacando frente aos pares. "No cenário de juros elevados, o KNCR11 se beneficia e consegue repassar os ganhos nos dividendos", afirma Violatti.

É por esse motivo que o fundo não estaria tão barato e sim negociando acima do seu valor patrimonial, em 1,02 vezes. O dividend yield esperado é entre 13% e 14%.

RBRR11

O RBRR11 é um fundo de crédito com perfil conservador. Violatti destaca a qualidade da gestão e o histórico de baixa ou nenhuma inadimplência.

A analista explica que o fundo é mais exposto a inflação, com 95% do portfólio, enquanto apenas 5% é indexado ao CDI. O patrimônio é de R$ 1,4 bilhão e são 41 CRIs investidos. "A maior parte desses CRIs estão no estado de São Paulo, o que proporciona uma bela garantia aos imóveis", afirma Violatti.

Ela também elogia a boa regularidade no pagamento de dividendos, o FII paga em média R$ 0,80 por ano, patamar que deve se manter. Violatti enxerga espaço para valorização das cotas.

Caio Nabuco, analista de FIIs da Empiricus, lembra que a gestão do RBRR11 é ativa e estratégica, equilibrando risco e retorno. Para isso é feita uma seleção dos títulos de alta qualidade de crédito e prazos ajustados ao cenário econômico. "A estrutura do FII é capaz de suportar diferentes momentos de mercado", pontua. O dividend yield esperado é de 11,5% até 12,5%.

TRXF11

No varejo está o TRXF11. Porto explica que o fundo possui 58 imóveis, a maioria comércios e um hospital, localizados no Nordeste, Sudeste e Sul do país. Entre os inquilinos há marcas conhecidas como Assaí Atacadista, Mix Mateus, Pão de Açúcar, Extra, Leroy Merlin, Bluefit e Hospital Israelita Albert Einsten.

Segundo Porto, os contratos são de longo prazo, alguns vencem em 2044, o que traz segurança para o investidor. Ele destaca a gestão ativa do fundo, que compra e vende terrenos e imóveis constantemente, para gerar rendimentos elevados no semestre. Os proventos já chegaram a superar os R$ 2 e devem se manter.

Leonardo Garcia, analista de fundos imobiliários da Trix, destaca que o TRXF11 tem vacância e endividamento controlados. "O fundo possui obrigações no curto prazo devido ao seu endividamento, mas mantém ativos com liquidez em carteira para poder mitigar esse risco", afirma. O dividend yield projetado é entre 11,4% e 13,5%.

Impostos e dividendos

Recentemente, a possibilidade de os FIIs deixarem de ser isentos para pagar novos impostos como CBS e IBS, alarmou o mercado. Felipe Sousa, analista de FIIs da Eleven Research, explica que os dividendos ainda seguem isentos de imposto, mas a receita dos FIIs pode vir a ser tributada. "Seria uma perda de 8% na receita dos fundos de tijolo, o que pressionaria os proventos", comenta.

Já em relação aos fundos de papel, Sousa acredita que a situação é menos preocupante, porque estes não recebem receita de aluguel de imóveis, apenas rendimentos financeiros. Mas ainda é complexo entender se haverá tributação deste tipo de FIIs.

Sousa lembra que a medida ainda deve ser votada no Congresso e que pode ser derrubada. Mas caso aprovada, seria implementada gradualmente começando em 2027 e indo até 2033. "É ruim, mas distante do alarmismo do mercado", opina.

Os que mais pagaram em 2024

Em 2024, muitos FIIs entregaram dividendos exorbitantes. Levantamento do aplicativo Grana Capital para o UOL revela que entre os 10 maiores pagadores, os dividend yields chegaram até 115,91%.

Mas nem sempre foi uma distribuição saudável. Em alguns FIIs, os retornos foram extraordinários, fruto de venda de imóveis, amortizações e até sinal de problemas.

No HGPO11, com dividend yield de 115,91%, o retorno elevado aconteceu por conta da venda de todos os imóveis do fundo, no montante de R$ 620 milhões.

Borges explica que o pagamento ocorre em duas parcelas, a primeira já foi paga e com isso o FII devolveu capital aos cotistas, com dividendos e amortização. E a segunda parte será liquidada em até 16 meses. "Até lá não são esperados novos anúncios de dividendos".

Sousa cita o RBED11, com dividend yield de 23,82%, que só garantiu esse retorno porque teve forte desvalorização das cotas após fazer fusão com o RBVA11, o que desagradou os cotistas. Já no KIVO11, com dividend yield de 21,66%, o fundo enfrentou problemas de crédito e o preço da cota caiu significativamente.