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Com juros baixos, comprar imóvel para alugar é boa opção de investimento?

João José Oliveira

Do UOL, em São Paulo

31/10/2019 04h00

Resumo da notícia

  • Menor rendimento nas aplicações de renda fixa torna imóvel alternativa para investidor, dizem especialistas
  • Investidor deve pesar detalhes, como localização e custos de IPTU e condomínio, para comparar as vantagens desse ativo
  • Possibilidade de investimento em imóvel inclui fundos e nova forma de financiamento direto a construtoras

A recuperação dos preços dos imóveis após a recessão que afetou os preços de apartamentos e casas no país está atraindo os investidores de volta a esse mercado, dizem profissionais do setor.

Os juros básicos caíram de 14,15% para 5,5% em três anos e derrubaram a aplicação mais querida dos brasileiros, a renda fixa, de um ganho mensal na casa de 1% para menos de 0,5. Com isso, a compra de imóvel para locação está reaparecendo como opção, dizem consultores do setor. "Com juros baixos o imóvel o imóvel voltou a ser uma opção relevante para o brasileiro", disse o consultor Luiz Moraes, presidente da Newcore, plataforma digital que coloca corretores de imóveis e consumidores.

Segundo ele, a crise econômica que atingiu o Brasil entre 2014 e 2018 afetou os preços dos imóveis, que recuaram quase 20% em termos nominais, na média. E isso abriu oportunidades de compra agora.

Segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecipe), nos 12 meses até julho, as vendas de imóveis cresceram 11% e somaram 93,3 mil unidades.

Nova opção de mercado

Uma alternativa que está chegando ao Brasil é a de investir no mercado imobiliário emprestando dinheiro para uma incorporadora que está começando a construir um novo empreendimento. Conhecido nos Estados Unidos como Peer to Peer lending, esse modelo está sendo oferecido aqui por empresas como a fintech Expeer para pessoas que querem colocar parte do dinheiro em empreendimentos residenciais.

Com aplicação mínima de R$ 1 mil, o investidor passa a ser um dos financiadores de um empreendimento residencial de alto padrão, adquirindo um CDB emitido por um banco garantido por operação de empréstimo para a incorporadora. Em um negócio em andamento, por exemplo, a Expeer está disponibilizando aos investidores um empreendimento no balneário de Camboriú, da incorporadora e construtora Embraed, com retorno de 9% ao ano e prazo de 36 meses e pagamento de juros a cada três meses.

"No lado dos investidores, esse é um modelo que permite aos pequenos e médios aplicadores acesso a oportunidades de investimento em ativos imobiliários de alto padrão", disse o presidente da Expeer, Danilo Ribeiro. Segundo ele, a empresa pretende atrair investimentos de R$ 7 milhões para esse projeto imobiliário em Santa Catarina.

Para quem quer alocar parte do investimento em um imóvel, mas não tem o capital todo, há ainda outras opções no mercado, como os fundos de investimento imobiliário, em que o aplicador compra cotas que representam frações de propriedades.

Um imóvel com demanda forte pode render em aluguel o equivalente mais que o 0,5% que caderneta de poupança proporciona. Uma unidade de R$ 500 mil pode render um aluguel mensal de R$ 2,5 mil.

Mas o retorno não é líquido e certo, alertam os especialistas. "O primeiro ponto mais importante que o investidor deve observar ao comprar um imóvel para alugar é a localização", disse Moraes.

O aplicador também deve ficar atento a outras variáveis, como a taxa de condomínio e IPTU, que podem corroer parte do rendimento, pois o potencial locatário vai incluir esses custos no preço que terá que arcar com a moradia.

Dessa forma, apartamentos com várias unidades por andar e em prédios mais elevados, com mais andares, tende a ter vantagens ante aqueles localizados em prédios menores, pois o rateio de condomínio será proporcional.

Uma forma de medir como está a demanda pelo imóvel é checar o ritmo dos reajustes de aluguel. Segundo o Índice FipeZapo, por exemplo, nos 12 meses encerrados em agosto, o valor médio da locação residencial acumula alta de 4,11% — superando a inflação medida pelo IPCA (+2,89%).

Fundo imobiliário é opção

Para quem quer investir em imóvel, mas não tem o capital todo, há ainda opções mais tradicionais no mercado, como os fundos de investimento imobiliário, em que o aplicador compra cotas que representam frações de propriedades.

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