Passo a passo para trocar seu financiamento e pagar menos por seu imóvel

O crédito imobiliário vai acelerar este ano impulsionado pela entrada em vigor de novas regras e o lançamento de produtos que ampliam as opções para quem quer financiar a casa própria. Essa é a expectativa de profissionais do setor. Segundo eles, os juros baixos e a retomada da economia vão ajudar a manter o setor aquecido em 2020, depois de um 2019 de crescimento.

Entre as novidades para este ano está uma nova possibilidade de portabilidade de crédito imobiliário, que começa a valer em abril. Quem tem um financiamento pelo SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário), no qual as taxas de juros cobradas pelos bancos são livres, poderá transferir o contrato para o SFH (Sistema Financeiro da Habitação), no qual as taxas são mais baixas.

"Com a nova regra, a gente acredita que o número de pedidos de portabilidade no crédito imobiliário deva crescer", afirmou o cofundador da plataforma de comparação de taxas Melhortaxa, Rafael Sasso. Segundo ele, a portabilidade do crédito abre espaço para que o devedor possa abrir uma negociação com a instituição financeira em que tem o empréstimo. Muitas vezes, a transferência da dívida nem precisa ser efetivada, já que o consumidor consegue no próprio banco uma nova condição mais interessante.

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Além dessa nova portabilidade, há ainda produtos recém lançados, como os financiamentos atrelados ao IPCA, lançados no fim de 2019, e o crédito com taxas de juros fixas, apresentado pela caixa em fevereiro último.

"A queda dos juros e a retomada da economia ajudaram a aquecer o setor imobiliário", afirma o ceo do Banco Bari, Rodrigo Pinheiro. Segundo ele, esses dois fatores continuam presentes em 2020, quando a instituição financeira projeta um crescimento de 50% na concessão de novos créditos, uma aceleração ante os 40% de expansão que a empresa registrou em 2019.

Passo a passo para pedir a portabilidade

O ceo da Credihome, Bruno Gama, da plataforma digital de crédito imobiliário que conecta clientes e bancos, diz que a portabilidade tem espaço para crescer bastante este ano. "O brasileiro ainda usa pouco a portabilidade a seu favor", diz. Ele sugeriu um passo a passo para quem quer usar essa ferramenta.

Crédito imobiliário cresceu 6% em 2019

Em 2019, o saldo total de crédito imobiliário cresceu 6% e atingiu R$ 634,9 bilhões. Esse avanço foi puxado pelo SFH, que teve aumento de 8% e chegou a um total de R$ 574,2 bilhões. Já o estoque de crédito no SFI caiu 9,9%, para 60,7 bilhões.

O corte determinado pelo Banco Central para a taxa básica de juros, a Selic, que vem caindo deste agosto de 2016, atingindo a mínima histórica, de 4,25%, é um dos fatores que está ajudando a retomada do setor imobiliário, dizem profissionais do setor. Depois de acumular retração de 28% em cinco anos seguidos de baixa, o PIB da construção civil encerrou 2019 com crescimento de 2%, segundo projeções do SindusCon-SP, que tem para 2020 estimativa de um novo avanço, dessa vez de 3%.

Segundo profissionais de mercado, esses números mostram que há uma demanda reprimida pelo crédito imobiliário, especialmente entre os consumidores que procuram imóveis de menor valor, ou seja, aqueles que se enquadram no SFH.

Assim, dizem, a regra criada pelo Banco Central que permite ao mutuário transferir uma dívida do SFI para o SFH é um fator a mais para estimular o setor.

Nova regra de portabilidade para SFH

A regra, que passa a valer em abril, vai permitir que alguém que não tenha conseguido encaixar o financiamento no SFH por causa de algum critério - como valor máximo do imóvel -, possa reavaliar a situação para checar se a operação agora possa ser enquadrada.

Em 2018, por exemplo, o limite máximo do imóvel aceito no SFH era de R$ 1 milhão, mas hoje é de R$ 1,5 milhão. Então, alguém que tenha contratado financiamento imobiliário naquele ano para um imóvel entre R$ 1 milhão e R$ 1,5 milhão hoje poderia buscar a portabilidade para o SFH, que possui um custo mais baixo pois utiliza recursos da caderneta de poupança e do FGTS.

No SFH, a taxa média praticada pelo mercado fechou 2019 em 7,2%, contra 7,7% um ano antes. No SFI, a taxa de juros caiu de 9,5% para 8% no mesmo período.

"A portabilidade do crédito imobiliário ainda pode crescer muito. E de fato essa nova regra é mais uma ferramenta de bastante utilidade", disse o sócio da NFA Advogados, Carlos Ferrari.

Segundo dados do Banco Centra, os pedidos de portabilidade de crédito dentro do SFH atingiram 9,3 mil em 2019, um crescimento de 149,5% ante 2018. O valor portado nessa modalidade avançou 174% e somou R$ 745,2 milhões. Já no SFI, os pedidos de portabilidade em 2019 chegaram a 3,6 mil, aumento de 107%. O saldo portado nessas operações somou R$ 711 milhões, um incremento de 127% ante 2018.

Informações que banco deve dar

Segundo Gama, da Credihome, os próprios bancos se mexem e tomam a iniciativa de oferecer uma nova condição quando percebem que o cliente pede os dados dos empréstimos.

Ao lançar a regra da portabilidade do crédito de SFI para o SFH, o Banco Central também criou o "Documento Descritivo de Crédito" (DDC), que deve ser fornecido pelas instituições financeiras com as informações solicitadas pelo devedor referentes à operação de crédito contratada.

Esse documento deverá ser disponibilizado de forma contínua, nos canais de atendimento eletrônico da instituição financeira; de forma imediata, nos canais de atendimento presenciais; e em até um dia útil, contado a partir da data da solicitação, nos demais canais de atendimento.

A norma do BC prevê ainda a possibilidade de ressarcimento financeiro pelo custo de originação da operação de crédito objeto da portabilidade, que não poderá ser repassado ao devedor. Esse ressarcimento poderá ser disciplinado pelo Banco Central, observando critérios de proporcionalidade do saldo devedor da operação e decrescente conforme o prazo decorrido da operação portada.

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