Fundos imobiliários mais baratos: é hora de investir ou é melhor esperar?

A alta da taxa básica de juros, a Selic, tem afetado o mercado de fundos imobiliários. Com a elevação dos 2% no início do ano para os atuais 5,25% ao ano, a cotação dos FIIs tem caído na Bolsa brasileira, a B3. E esse cenário não tem data para terminar, já que a expectativa é de que o Copom eleve ainda mais a Selic nas próximas reuniões.

Como resultado, o índice que mede o desempenho desses fundos, o Ifix, já acumula queda de quase 5% no ano. No mês de agosto, houve queda de quase 3%. Os fundamentos do mercado imobiliário, no entanto, continuam sólidos. A qualidade dos investimentos ainda é boa. A queda é resultado apenas de uma mudança nas carteiras dos investidores.

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Isso acontece porque, com a elevação da Selic, outros investimentos de renda fixa voltam a ser atrativos aos investidores. Com isso, principalmente as pessoas físicas se movimentam em direção a ativos que acreditam ser menos arriscados, e abandonam suas posições em ativos como os FIIs.

Quando fazem isso e vendem suas cotas de fundos de investimentos imobiliários, o valor do papel cai no mercado secundário —é o que estamos vendo atualmente.

Isso causa um segundo movimento de venda: pessoas que compraram uma cota a R$ 130 e veem o papel sendo negociado a R$ 120 também se assustam e pensam que estão perdendo dinheiro. Essas pessoas, então, vão ao mercado vender seus papéis, querendo limitar as perdas. Fazem isso sem perceber que seu patrimônio estaria protegido no fundo imobiliário, e que elas estão, de fato, perdendo dinheiro ao vender no momento de baixa.

Afinal, não é necessariamente porque a cotação do FII está caindo na Bolsa que seus ativos estejam perdendo valor.

Imagine o caso de um fundo imobiliário que comprou um shopping: apesar de a cota estar em queda, o shopping continua operando e rendendo aluguéis. Na verdade, a não ser que o fundo tenha feito um investimento ruim, a tendência é que os ativos só se valorizem ao longo do tempo.

O mesmo vale para os rendimentos do FII que compram CRIs: apesar da queda nas cotações, a maioria dos fundos continua pagando os dividendos normalmente.

Voltemos ao caso do shopping: é possível, inclusive, que o FII passe a pagar mais dividendos, com a gradual reabertura da economia. Ou seja, se você não sair do investimento, vai continuar recebendo sua remuneração, que pode ser inclusive acima de 10% ao ano, o equivalente a 200% do CDI.

E agora, vamos ao segundo ponto: essa queda pode ser uma oportunidade de compra. Há diversos FIIs sendo negociados no mercado secundário abaixo do patrimônio líquido. É o mesmo que comprar a R$ 100 um produto que vale R$ 120.

Para entender melhor essa relação entre o valor da cota do FII na Bolsa e o seu valor patrimonial, o investidor deve buscar as lâminas dos fundos. Lá, é informado o valor patrimonial de cada cota —e então, é só comparar com o preço listado em Bolsa.

Os investidores que olharem para essa queda como uma oportunidade de compra terão ainda outra vantagem. Como o retorno do FII é calculado sobre o patrimônio líquido, comprar cotas abaixo do patrimônio líquido significa que o retorno sobre o capital investido será ainda maior.

Por fim, vale dizer que, com a alta da taxa básica de juros, pode ser que os rendimentos dos FIIs se aproximem ainda mais de alternativas de investimentos mais óbvias, como CDB e LCI. Mesmo assim, reforço que investir em fundos imobiliários ainda é importante por uma questão de diversificação.

Os FIIs fazem parte de um portfólio bem diversificado e estruturado. E no longo prazo, a perspectiva é a de que as cotas se valorizem, o que pode trazer grandes ganhos, que não estão nessa conta, aos investidores que souberem escolher um bom FII e entrar ou aumentar sua posição no momento correto.