O que vai acontecer com quem investe em fundos imobiliários em 2022?

Chega o início do ano, e está aberta oficialmente a temporada de previsões de cotação para os mais diversos ativos financeiros. Seja pela necessidade de passar algum conforto para os investidores, ou para a venda de algum relatório, diariamente são publicadas as opiniões de inúmeros analistas e, como a história mostra, estas projeções muito provavelmente podem se mostrar equivocadas no final do ano.

Vejamos os motivos pelos quais as avaliações explicam pouco o resultado, especialmente em um país como o Brasil.

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"No Brasil, até o passado é incerto". A célebre frase expõe de forma dramática, e um pouco jocosa, as nossas dificuldades.

Historicamente, o Brasil, assim como outros países emergentes, sofre de maior volatilidade na economia quando comparado com territórios mais estáveis como Suíça, Alemanha e Estados Unidos.

Apenas a título de exemplo, as previsões do Boletim Focus, relatório semanal que é consolidado pelo Banco Central do Brasil com as projeções das maiores instituições financeiras do país, mostrava no início do ano passado uma expectativa de inflação de 3,34% e taxa Selic de 3,41% em 2021.

No final do período, as projeções indicavam 10,01% e 9,25%, respectivamente.

Isso quer dizer, então, que os analistas de mercado das maiores instituições financeiras do país são incompetentes e não sabem o que estão fazendo? Claro que não!

E a genialidade da frase citada está justamente aí, pois na verdade as estimativas realizadas são baseadas nas condições de mercado do momento, que se alteram ao longo do ano, de forma que as novas previsões incorporam essas modificações. Especialmente no Brasil, que sofre com as inconstâncias das políticas macroeconômicas e a baixa qualidade da classe política.

Então, você deve estar se perguntando para que servem, então, essas projeções?

Na humilde opinião deste que vos escreve, mais importante que acertar as previsões, é entender quais fatores podem alterar esses valores para cima ou para baixo, ou seja, quais os riscos e oportunidades embutidos nesses números e, a partir daí, pensar em como sua carteira de investimentos se comportaria em cada um dos cenários.

Para 2022, ninguém sabe quanto será a cotação do dólar, inflação ou crescimento do PIB. Contudo, é possível mapear alguns fatores relevantes que devem impactar de forma expressiva o preço dos ativos esse ano: inflação, pandemia da covid-19, eleições e taxa de juros da economia americana. Vejamos a seguir como cada um deles pode e deve refletir nos fundos imobiliários esse ano.

A pressão inflacionária gerada nos últimos meses foi causada, principalmente, por um choque de oferta devido à desorganização das cadeias de suprimento globais por causa do lockdown, ocorrido pela pandemia da covid-19, e também por um período de seca prolongada no território brasileiro, que levou à redução da vazão das hidroelétricas e, consequentemente, à necessidade de funcionamento de usinas termoelétricas, de maior custo.

No curto prazo, os FIIs de papel, ou seja, aquele que investem em CRIs, tendem a se beneficiar mais, pois capturam de maneira rápida a inflação, enquanto os FIIs que auferem renda via locação de imóveis inclinam-se a ter contratos com revisão de inflação anual, demorando um pouco mais para repassar esse aumento.

A pandemia da covid-19 parece estar chegando ao fim, ou pelo menos tendo seus efeitos na economia atenuados ao longo dos meses, mas o surgimento de novas variantes e surtos ao redor do mundo colocam sempre em cheque a possibilidade de retomada plena da atividade econômica e, com isso, deve continuar impactando a retomada de preços dos fundos imobiliários, especialmente aqueles que foram mais afetados, como os fundos que investem em lajes corporativas e shoppings.

A eleição presidencial no Brasil também deve refletir nos preços. Independentemente do alinhamento ideológico e/ou eventuais afinidades individuais, o debate eleitoral, que promete ser acirrado, deve afetar a precificação dos ativos de forma positiva ou negativa à medida que os resultados das pesquisas e boca de urna sejam atualizados, e a corrida eleitoral avance.

Por fim, mas não menos importante, a sinalização de aumento da taxa de juros na economia americana. Após muitos comunicados ao longo dos últimos dois anos, o Banco Central norte-americano parece estar chegando, finalmente, ao momento de elevar a taxa de juros, dando fim a um período de juros artificialmente baixos.

Como resultado, ativos de baixo risco em dólar tendem a se valorizar como forma de readequação das carteiras de investimento. Essa fuga de capital de ativos de maior risco, incluindo o Brasil, leva a uma valorização do dólar e a uma depreciação de ativos de risco/renda variável tais como ações e fundos imobiliários.

A despeito da repercussão de cada um dos fatores citados, entre outros que possam aparecer pelo caminho, vale a máxima da diversificação, ou seja, investimento em ativos com baixa correlação entre si, a fim de proteger a rentabilidade dos seus investimentos.

Sabendo os riscos que se está correndo e tendo uma visão de longo prazo, o investidor não cai na tentação de vender os ativos no pior momento e, consequentemente, evita prejuízos na carteira, valendo assim a frase de Warren Buffet: "O mercado é uma máquina que transfere dinheiro dos impacientes para os pacientes".