Mercado imobiliário de luxo está aquecido. É hora de comprar?

O mercado imobiliário de alto padrão vai terminar 2021 com saldo positivo. Os brasileiros de alta renda, compradores desses imóveis, foram os que menos sofreram durante a crise causada pela pandemia de covid-19. Além disso, passaram a buscar mais conforto e qualidade de vida durante o isolamento social.

Em São Paulo, um dos principais eixos do segmento de luxo, foram comercializados 1.999 imóveis residenciais acima de R$ 1,5 milhão entre janeiro e agosto deste ano, 15% a mais do que o mesmo período de 2020, segundo o Secovi-SP. Os lançamentos também não ficaram para trás. No segundo trimestre de 2021, a oferta de imóveis novos de luxo aumentou 978,5% em relação a 2020. Em alguns bairros, como Itaim Bibi e Vila Nova Conceição, há imóveis sendo vendidos a R$ 50 mil/m².

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Historicamente, a população brasileira busca a aquisição de imóveis tanto para moradia, movimento que se intensificou com a busca de conforto durante a quarentena, e também como investimento. No entanto, é importante refletir se a aquisição é, de fato, a melhor estratégia.

Possivelmente, o imóvel irá se valorizar ao longo dos anos. Por outro lado, será preciso fazer melhorias nesse imóvel com o passar do tempo, além das despesas de manutenção. Isso tudo precisa entrar na conta dessa decisão de compra.

E vale lembrar que há chances, mas não garantia de que o imóvel irá se valorizar com o passar do tempo. Um dos fatores dessa incerteza é se a atratividade do bairro vai se manter aquecida ou esfriar —talvez o eixo mais cobiçado da cidade tenha se transferido para outra região em questão de dez ou 15 anos, por exemplo.

No caso da aquisição para locação do espaço, é importante fazer uma avaliação: quanto você receberá de aluguel? Vamos a um exemplo: digamos que você vai comprar um apartamento de R$ 10 milhões. Dificilmente você receberia R$ 100 mil por mês em aluguel. E por que falo em R$ 100 mil? Se você investe R$ 10 milhões hoje em um ativo menos arriscado que um imóvel, como o Tesouro Selic, com a taxa básica de juros beirando os dois dígitos, terá uma rentabilidade de 0,76% ao mês. Para que o investimento em um imóvel valha a pena, ele precisa render mais do que isso, até porque ainda existe o imposto que deverá ser pago.

Comparativamente, você poderia investir os mesmos R$ 10 milhões em um fundo imobiliário ou em um Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) que renda, historicamente, perto de 1% ao mês. Nesse caso, investir esse dinheiro vai te trazer uma rentabilidade de R$ 100 mil por mês. E o melhor: essa rentabilidade é isenta de Imposto de Renda para pessoas físicas.

Ainda pensando em comprar um imóvel para alugar, há que se colocar na ponta do lápis o tempo que será gasto até que você encontre um inquilino para aquele imóvel —e que, caso você não tivesse imobilizado seu capital e optasse por um investimento como FII ou CRI, já estaria rendendo desde a aplicação. E, quando você quiser resgatar seu investimento, também pode demorar para conseguir vender o imóvel.

Agora, vamos ao cenário de aquisição para moradia. Em média, locar um imóvel de R$ 10 milhões custa cerca de R$ 50 mil, segundo se pode perceber em pesquisas recentes em sites de locação. Partindo-se de um patamar de rentabilidade conforme citamos, o ganho com o investimento seria suficiente para se arcar com aluguel e ter disponíveis algo em torno de R$ 50 mil para reinvestir.

A decisão de compra de um imóvel é algo muito pessoal e envolve diversos fatores que não são apenas financeiros. Se você tem o sonho de ter uma casa própria, compre. Mas talvez, em vez de comprar um segundo ou terceiro imóvel, tenha em mente também outras opções de investimentos, até mesmo para diversificar sua carteira.