Como escolher investimentos que depositam dinheiro na sua conta todo mês

Existem ativos que depositam dinheiro na conta do investidor todos os meses: são os fundos de investimento imobiliário (FIIs).

Porém, existem mais de 400 fundos desse tipo no Brasil. Como saber em quais investir? Na coluna de hoje eu explico como escolho os fundos de modo a reduzir os riscos e aumentar as chances de obter maior retorno.

Como funciona esse investimento

Os fundos imobiliários são uma forma de as pessoas físicas se tornarem donas de uma fração de um imóvel ou de um conjunto de imóveis.

Por exemplo, em vez de comprar um apartamento inteiro e colocá-lo para alugar, você pode adquirir, por cerca de R$ 100, uma cota de um imóvel já existente, tornando-se um dos donos. Com isso, você passa a receber, todos os meses na sua conta bancária, uma parte do dinheiro que aquela propriedade recebeu em aluguel.

As cotas de FIIs são negociadas na B3, a Bolsa de Valores brasileira. A qualquer momento você pode sair do investimento, vendendo a cota que comprou.

Esse tipo de investimento é muito usado por quem deseja receber uma renda mensal sem precisar trabalhar

Veja abaixo os principais pontos aos quais se atentar para aumentar as chances de ter um retorno maior com fundos imobiliários.

Escolha os mais negociados

Para saber se um FII vale a pena, antes de qualquer coisa eu confiro se ele tem um bom volume de negociações por dia.

Em geral, fujo daqueles com volume inferior a R$ 500 mil. O motivo é que, se o FII for pouco negociado, você pode ter dificuldade para vender quando precisar, ou mesmo para comprar.

Para obter uma lista dos mais negociados, pode entrar em sites de dados sobre o setor. O que eu mais uso é o Status Invest.

Confira se ele paga bons dividendos sempre

Outro dado importante a ser observado é o histórico de pagamento de dividendos, que pode ser consultado no mesmo site.

Para quem busca previsibilidade e quer reduzir riscos, o ideal é buscar FIIs que pagam sempre mais ou menos o mesmo valor de dividendos por mês.

Se o histórico apresenta uma oscilação muito grande, é sinal de que o fundo é mais instável e pode trazer surpresas no futuro, boas ou ruins. Variações muito grande entre os meses podem ser sinal de que o FII é mais arriscado, mas também de que pode ter uma expectativa de retorno maior.

Um histórico muito curto, de menos de 18 meses, representa um risco a mais para o investidor, pois não é possível saber se existe uma tendência de estabilidade no pagamento de dividendos.

Compare o retorno em dividendos

O retorno em dividendos (dividend yield, ou DY, na sigla em inglês) é uma das métricas mais importantes para avaliar um FII.

O DY mostra quanto você ganhará, nos próximos 12 meses, se o fundo continuar pagando dividendos no mesmo ritmo dos 12 meses anteriores.

Por exemplo, se o DY estiver em 10% ao ano, significa que, investindo R$ 1.000 no fundo hoje, a tendência é que você receba R$ 100 ao longo dos próximos 12 meses, se o FII mantiver o ritmo de distribuição de dividendos do último ano.

No entanto, o DY não pode ser o único fator a se observar, pois não há nenhuma garantia de que um determinado fundo manterá o nível de distribuição de dividendos. Por isso é importante ler os demais itens desta coluna.

Busque setores com boas perspectivas

Os FIIs podem ser dividendos em diversos setores. Por exemplo, existem os de imóveis logísticos, os de shoppings, os de lajes corporativas (prédios de escritório de alto padrão), os de varejo e outros.

Existem também os chamados FIIs de papel. Esse tipo de fundo não possui imóveis, e sim contratos de recebíveis do setor imobiliário. Ao comprar uma cota de um fundo de papel, você não se torna dono de imóveis, e sim credor de dívidas imobiliárias.

Além disso, existem os fundos de fundos. São FIIs que investem a maior parte do seu dinheiro em outros FIIs.

Entre esses segmentos, os de logística são os meus preferidos. Esse setor foi o menos afetado pela pandemia e não há, ao menos por enquanto, nada que ameace sua importância a longo prazo. Os fundos de shoppings, por exemplo, podem ser obrigados a se reinventarem caso o comércio eletrônico roube muitos clientes das lojas físicas nos próximos anos.

Veja a relação entre preço da cota e valor patrimonial

Só que os imóveis pertencentes a esse FII podem estar valendo apenas R$ 100 milhões. Nesse caso, a relação entre preço (P) e valor patrimonial (VP) está em 110%, ou 1,1.

Quando a relação P/VP está acima de 1, muitos dizem que o fundo está caro. Quando está abaixo de 1, dizem que está barato.

No entanto, esse indicador é impreciso quando se trata de fundos de tijolo. Afinal, quem é que sabe dizer exatamente qual seria o preço justo de um imóveis?

Mesmo assim, o indicador é importante porque, se houver um ágio muito grande, pode ser que o fundo esteja, de fato, caro demais para investir no momento.

Verifique a reputação dos administradores

Os fundos são geridos por equipes profissionais. Mas é importante verificar se as equipes são boas. O ideal é pesquisar se a equipe do fundo em que você está interessado tem uma boa reputação e se tem um histórico relevante no mercado.

Pesquise notícias e fatos relevantes sobre o fundo

Um fundo pode estar com alto retorno em dividendos, mas como consequência de algum fator excepcional, que provavelmente não se repetirá. Esse tipo de informação pode ser encontrada nos relatórios que os próprios FIIs divulgam aos investidores e que são público.

Mas é sempre bom olhar também as notícias na imprensa, para verificar se não houve fatos que possam abalar a sua confiança no fundo.

Diversifique o investimento

O ideal é não investir em fundos que tenham só um imóvel ou só um inquilino. Caso o cliente resolva deixar a propriedade, é possível que os investidores fiquem meses sem receber nada.

Além disso, é importante que você tenha mais de um fundo na sua carteira, de modo que, se um passar por um problema grave, você tenha outros que compensarão as perdas.

Outros fatores

Existem outros fatores importantes a serem avaliados, como a vacância, e a localização dos imóveis.

Como são muitos os fundos, acaba ficando impossível para uma pessoa fazer isso por conta própria se não for um profissional do setor.

Caso você não tenha tempo ou conhecimento para fazer essa análise, o ideal é assinar os serviços de uma casa de análise, ou seja, uma empresa focada em avaliar ativos como fundos imobiliários, entre outros.

Alguma dúvida?

Tendo alguma dúvida sobre investimentos, me siga no Instagram e envie uma mensagem por lá. Sua pergunta poderá ser respondida em breve nesta coluna.