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Veja os 5 piores fundos imobiliários deste ano negociados na Bolsa

Pandemia, alta de juros e discussão sobre imposto sobre dividendos estão afetando desempenho dos fundos imobiliários - Getty Images
Pandemia, alta de juros e discussão sobre imposto sobre dividendos estão afetando desempenho dos fundos imobiliários Imagem: Getty Images
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João José Oliveira

Do UOL, em São Paulo

22/06/2021 04h00

Resumo da notícia

  • Índice que acompanha cotas de fundos imobiliários na Bolsa está perdendo do Ibovespa, índice de ações
  • Levantamento exclusivo mostra que 60% de fundos na Bolsa estão com retorno positivo em 2021, mas lanternas puxam para baixo média geral
  • Veja fatores que estão afetando os fundos imobiliários este ano, segundo especialistas

Quase encerrado o primeiro semestre de 2021, o índice que acompanha as cotas dos fundos imobiliários negociados na Bolsa, o Ifix, está negativo em 2% este ano até o último dia 17 de junho. Já o Ibovespa, que acompanha as ações mais negociadas também na Bolsa, está com variação positiva de 7,6% no mesmo período.

A diferença entre esses dois mercados, dizem analistas, tem a ver com o impacto da pandemia sobre o setor imobiliário. Enquanto as ações incluem papéis de empresas que até se beneficiaram da crise imposta pela covid-19, no caso dos fundos imobiliários as medidas de restrição à circulação atingiram todo o setor.

Levantamento exclusivo feito para o UOL pela plataforma de consolidação de dados e de investimentos Smartbrain, mostra que neste ano, até o final de maio, 60,1% dos fundos imobiliários apresentam desempenho positivo. Mas aqueles que tiveram desempenho ruim puxam a média para baixo. Confira abaixo o que está acontecendo com os fundos imobiliários, e aqueles que tiveram o pior desempenho deste ano até agora.

O que está afetando os fundos imobiliários

Pandemia: as medidas de restrição à circulação das pessoas e ao funcionamento das empresas necessárias para conter o avanço da covid-19 no Brasil atingiram em cheio muitos negócios de shoppings, prédios de escritórios, hotéis e outros empreendimentos comerciais.

Discussão sobre tributação dos rendimentos: o governo tem sinalizado a intenção de começar a cobrar imposto sobre os dividendos dos fundos imobiliários dentro da reforma tributária.

Juros em alta: os fundos imobiliários têm correlação inversa com a taxa básica de juros, a Selic, porque a renda fixa se torna potencialmente mais interessante que os FIIs. Como a Selic começou a subir, isso está afetando os fundos imobiliários.

Com esses fatores, as pessoas ficam na dúvida se haverá mais impactos nos ganhos e na renda dos fundos imobiliários. Na incerteza, alguns aplicadores acabam buscando a migração desses investimentos, afetando o valor das cotas dos fundos negociadas na Bolsa.
Marcos Correa, especialista em FIIs da Suno Research

Levantamento de perdas e ganhos

Levantamento exclusivo para o UOL feito pela plataforma de consolidação de dados e de investimentos Smartbrain, empresa no mercado desde 2004, aponta que, no acumulado de 2021 até o final de maio, 60,1% dos fundos imobiliários negociados na Bolsa apresentam desempenho positivo. Mas as cotas das carteiras que estão indo mal acabam puxando para baixo a média geral desse mercado.

Neste levantamento, os desempenhos dos fundos imobiliários consideram as variações das cotas negociadas na Bolsa e também os rendimentos, os chamados dividendos pagos aos cotistas. A gente considera a renda como se ela fosse reaplicada. Um fundo que rende 10% em um período e ainda pagou um rendimento 2% em dividendos nesse mesmo período, por exemplo, a gente considera um ganho de 12%. Afinal, para o aplicador, os dividendos são parte da rentabilidade.
Henrique Garcia, sócio-fundador, COO e chefe de operações responsável pelo desenvolvimento de produtos da Smartbrain

No lado positivo, por exemplo, os destaques que aparecem no levantamento da Smartbrain são os fundos Grupo RCFA (negociado na Bolsa com o código RCFA11), com rentabilidade de 44,26%; o BB Progressivo (BBFI11B), com rentabilidade de 33,62%, e o Caixa TRX Logística Renda (CXTL11), que apresentou valorização de 30,15%.

Mas no lado oposto, o das perdas, aparecem carteiras que estão com desempenho negativo de até 48,5%.

5 piores fundos de investimento em 2021

No levantamento da Smartbrain, os cinco piores fundos imobiliários da lista incluem negócios atingidos pela crise da covid-19 por diferentes fatores.

Veja abaixo quais são esses fundos imobiliários que apresentaram o pior desempenho do ano, considerando o período de janeiro até fim de maio, e as justificativas dos gestores.

CNES11: o fundo de investimento imobiliário Cenesp possui um único ativo, que é o conjunto de lajes que corresponde a 29% do Centro Empresarial São Paulo, localizado na zona sul da cidade de São Paulo. Foi o primeiro complexo reunindo companhias em torno de serviços comuns e shopping center. Com a crise e a concorrência de outros centros comerciais, a taxa de ocupação desse empreendimento caiu para 50%. Assim, os aluguéis minguaram. Como o fundo tem apenas esse imóvel, o resultado dele depende totalmente desse ativo.

Segundo a gestora do fundo, em relatório a investidores, "embora a economia passe por oscilações, continuamos otimistas devido ao avanço da vacinação em nosso território nacional". A gestora ainda afirmou em relatório que existe um "cenário de baixo volume de entrega de estoque programada para os próximos anos, comparados aos últimos dez anos de entrega. Esses fatores são decisivos para que o mercado imobiliário continue sua progressão, paralisada no ano de 2020 por conta da crise do coronavírus".

CXRI11: o Caixa Rio Bravo Fundo de investimento imobiliário é um fundo que compra cotas de outros fundos imobiliários, alocando 77% da carteira em fundos de tijolos. Segundo o gestor, o CXRI aloca em diversos fundos que negociam abaixo do custo de reposição dos ativos ou abaixo do valor efetivo do ativo no mercado.

O CXRI iniciou o ano negociando com prêmio de 41% em relação ao preço dos fundos que ele aloca. É normal fundos de fundos negociarem com um pequeno prêmio devido a uma gestão eficiente, porém prêmios de 40% são elevados. Os investidores perceberam que o fundo estava com um prêmio elevado, e o preço foi convergindo para o preço patrimonial.
Anita Scal, sócia e diretora de Investimentos Imobiliários da Rio Bravo

RBVO11: o Rio Bravo Crédito Imobiliário II investe em CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) de prazo determinado e para clientes qualificados, segundo o gestor. O fundo está em fase de desinvestimento com encerramento previsto para 2024 e amortizações anuais até lá.

O fundo tem seu patrimônio diminuído ano a ano por conta dessa estratégia. O patrimônio líquido é de apenas R$ 11 milhões, e a liquidez é muito baixa. Em abril negociou apenas R$ 145 mil. Portanto, esse fundo não deve ser analisado considerando apenas os aspectos levantados para os demais fundos.
Evandro Buccini, sócio e diretor de gestão de crédito e multimercado da Rio Bravo.

RBCO11: o RB Capital Office Income Fundo de Investimento Imobiliário possui 100% de quatro empreendimentos comerciais na capital paulista, sendo dois prédios na região da avenida Paulista e dois na zona Sul. Segundo o gestor, a crise pandêmica reverteu a tendência de diminuição da vacância em todas as regiões e classes de escritórios e coincidiu com o término da renda mínima garantida de um dos prédios do fundo, impactando receitas de locação. O fundo está atualmente com taxa de vacância de cerca de 32%.

Reduzimos significativamente o custo de condomínio, reduzindo por consequência o custo total de ocupação dos inquilinos. Destaque para migração do fornecimento de energia da fornecedora tradicional para o mercado livre, troca de operadores de estacionamento e de restaurante. Temos ainda potencial construtivo de 4,2 mil m² de área locável que em momento oportuno poderá aumentar a receita do fundo, assim como um projeto de retrofit do Edifício Rachid Saliba, que também poderá melhorar as receitas de locação a longo prazo.
Mauro Lima, sócio da RB Capital Asset

CTXT11: o Fundo de Investimento Imobiliário Centro Têxtil Internacional tem um único ativo, o Centro Têxtil Internacional, na Vila Leopoldina, em São Paulo, que era locado quase em sua totalidade para um único e grande locatário, o Banco Itaú, que anunciou a desocupação do imóvel.

Hoje, com a desocupação completa, o imóvel está sendo comercializado. Quando de uma nova locação, as cotas no mercado secundário deverão retomar.
Anita Scal, sócia e diretora de Investimentos Imobiliários da Rio Bravo

Este material é exclusivamente informativo, e não recomendação de investimento. Aplicações de risco estão sujeitas a perdas. Rentabilidade do passado não garante rentabilidade futura.