Novo financiamento da casa própria corrigido pela poupança vale a pena?

A nova linha de financiamento imobiliário corrigido pela caderneta de poupança, anunciada ontem pelo Itaú Unibanco, deve ampliar as possibilidades para quem pretende financiar a casa própria.

Segundo um especialista ouvido pelo UOL, a linha é interessante em tempos de taxa básica de juros (Selic) baixa, porque os juros acabam saindo menores que os dos financiamentos tradicionais. Mas o cliente precisa entender que financiamentos imobiliários geralmente duram anos, e sempre existe o risco de a Selic subir durante esse período, puxando para cima os juros do empréstimo.

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Na nova linha do Itaú, as condições são:

• Taxa fixa de 3,99% + taxa que remunera a poupança
• A poupança rende 70% da Selic mais TR (Taxa Referencial, que atualmente está em zero)
• A Selic está em 2%, então a poupança rende 1,4% ao ano
• Portanto, a taxa de juros da nova linha seria hoje de 5,3% ao ano (3,99% fixo + 1,4% da poupança).

Segundo o Itaú, é possível financiar até 82% do valor total para imóveis residenciais e até 70% para imóveis comerciais, em um prazo máximo de 30 anos.

Há também a possibilidade de portabilidade para quem já possui um financiamento.

Caso a Selic suba, juros têm teto

Caso a Selic volte a subir, o banco instituiu um teto para os juros —não podem passar de 10,16% ao ano.

"Se der um problema muito grande na economia brasileira, o tomador do empréstimo vai pagar no máximo até 10,16%. Então, se o mercado estiver bom, é desse patamar para baixo", disse Alberto Ajzental, coordenador do curso de desenvolvimento de negócios imobiliários da FGV.

Itaú diz que vale a pena com Selic até 4,25% ao ano

O Itaú Unibanco diz que a taxa do financiamento imobiliário tradicional está em 6,9% ao ano atualmente. É maior, portanto, que os 5,39% ao ano atuais da nova linha atrelada à poupança.

"Começamos operando com taxa de 5,39% ao ano, o que gera uma taxa média final na partida em torno de 25% mais baixa que as médias praticadas no mercado e com 20% de redução nas primeiras parcelas", afirmou Alexandre Zancari, diretor-executivo do Itaú.

Segundo o banco, o financiamento atrelado à poupança vale a pena com a Selic em até 4,25% ao ano.

Cliente paga juros conforme o risco

Para Ajzental, a nova linha é positiva principalmente em tempos de Selic baixa, como agora. Segundo o professor da FGV, o financiamento consegue diminuir o risco do banco e, por isso, acaba saindo mais barato para o cliente.

"Imagine um financiamento de longo prazo. O banco não tem como estabelecer o que vai ocorrer daqui a 25 anos. Então ele vai calcular o pior cenário e, na prática, os juros vão ficar mais caros para o tomador de empréstimo para que o banco corra menos risco", disse.

"Quando eu caso o financiamento com a poupança, o cliente paga [os juros] conforme o cenário. Então você consegue pagar mais barato no início, disse.

Zancani afirmou que o mercado não estava conseguindo repassar para as taxas de juros as quedas recentes da Selic devido ao risco estrutural do longo prazo. "Com essa inovação, conseguimos liberar um potencial ofertando uma taxa fixa, mas com um componente variável que se ajusta conforme o rendimento da poupança", disse.

Risco é a Selic subir

Apesar de existir um teto para os juros, não está descartada a possibilidade de o financiamento ficar mais caro que as linhas tradicionais. Se a Selic subir bastante, os juros podem passar de 6,9% ao ano.

O risco é real, já que as contas públicas brasileiras se deterioraram rapidamente após a crise causada pelo novo coronavírus. O Banco Central (BC) pode ter que subir a Selic para continuar financiamento os gastos públicos.

Também há a possibilidade de uma aceleração da inflação forçar o BC a aumentar a Selic.

Em ambos os casos, o novo financiamento pode ficar mais caro que o da linha tradicional de crédito. "Isso é um risco que o cliente precisa entender que existe", afirmou Ajzental.

Além disso, o aumento é automático, e o cliente não é avisado quando a taxa do contrato subir.