IR 2017: Como declarar venda de imóvel no Imposto de Renda e pagar menos


  • Rogério Doki

Quem vendeu um imóvel pode ter de pagar até 15% de Imposto de Renda sobre seu ganho de capital (a diferença o valor de compra e o de venda).

Mas há algumas brechas legais que permitem reduzir ou até isentar o pagamento no seu Imposto de Renda 2017.

1 – Baixe o Programa de Apuração de Ganhos de Capital (GCAP)

O GCAP (link encurtado e seguro: http://zip.net/bqsZjr) auxilia o preenchimento do IR no caso de venda de bens, como imóveis, terrenos, entre outros.

Se você vendeu imóvel no ano passado, baixe o programa GCAP2016, preencha as informações e depois importe os dados para o programa do IR 2017.

Ao concluir o preenchimento, o programa informa se há imposto a pagar ou isenção.

2 – Compre outro imóvel até seis meses após a venda

Quem usa o dinheiro da venda de um imóvel residencial para comprar outro residencial em até 180 dias não paga imposto nenhum. Pode ser qualquer valor. Essa isenção só pode ser usada uma vez a cada cinco anos.

"O contribuinte precisa gastar todo o dinheiro recebido com a venda da casa antiga na compra do imóvel novo. Se, por exemplo, ele teve um ganho de capital de R$ 500 mil na venda, mas gastou somente R$ 400 mil na compra da casa nova, terá que recolher 15% de imposto sobre os R$ 100 mil que sobraram", explica Paulo Kops, administrador da Kops Contabilidade.

3 – Único imóvel residencial até R$ 440 mil é isento

Se o valor de venda da casa é de até R$ 440 mil, não paga imposto. Mas precisa sem o único imóvel em seu nome e não pode ter vendido casas ou apartamentos nos últimos cinco anos.

"Muita gente cai na malha fina ao usar essa isenção porque esquece que possui uma fração de outro imóvel, muitas vezes recebida na partilha dos bens dos pais ou avós. Mesmo que sua fatia seja de apenas 5% nessa herança, a Receita não vai aceita", afirma Paulo Kops.

Também não adianta vender por R$ 800 mil um imóvel que foi comprado em comunhão de bens e "dividir" o resultado da venda entre a sua declaração e a do cônjuge, ou seja, R$ 400 mil para cada. A Receita irá considerar o valor cheio do imóvel e irá cobrar os 15% de ganho de capital da mesma forma. A opção permitida pelo Fisco, nesse caso, é dividir a mordida igualmente entre as duas declarações, ou apenas um de vocês recolher o imposto.

4 – Imóveis comprados até 1969 não pagam imposto

Se você comprou um imóvel até 1969, estará isento de imposto sobre ganho de capital, seja qual for o valor de aquisição ou de venda do bem. Evidentemente, esse benefício favorece os mais idosos.

5 – Imóveis adquiridos entre 1970 e 1988 ganham desconto

A Receita concede um abatimento de imposto para bens adquiridos entre 1970 e 1988. O desconto sobre o ganho de capital começa em 95% para imóveis comprados em 1970 e diminui à razão de cinco pontos percentuais ao ano. Ou seja, se foi comprado em 1971, o desconto será de 90%, e assim por diante até 1988, quando o abatimento será de 5%.

6 – Heranças de imóveis antigos também têm direito a isenção ou abatimento

Quem recebe casa ou apartamento de herança também tem isenção total, caso a pessoa falecida tenha comprado o imóvel até 1969. Ou consegue abatimento parcial, para imóveis adquiridos entre 1970 e 1988.

Ao formalizar a transferência do bem para os herdeiros, atualize o valor do imóvel para o preço atual de mercado. Ao adotar essa estratégia, você reduzirá o imposto a pagar lá na frente, quando decidir vender a sua parte na herança.

7 – Informe os gastos com ampliações e reformas do imóvel

Todas as despesas com construção, ampliação ou reforma de um imóvel podem ser somados ao seu valor de compra para abater a base de cálculo do imposto. Porém, para ter direito a essa redução, o contribuinte precisa informar, anualmente, as quantias gastas com as benfeitorias no campo "Bens e Direitos" da declaração.

No programa GCAP também há um campo para informar os valores das benfeitorias anuais.

Guarde todas as notas fiscais e recibos de material e mão de obra, que contenham CPF ou CNPJ dos fornecedores e prestadores de serviço, para comprovar as despesas à Receita Federal.

Despesas com móveis e decoração não podem ser abatidas. A troca de revestimentos, como pisos e azulejos, e a instalação de armários embutidos ou fixos nos quartos e cozinha são aceitos pela Receita, afirma Paulo Kops, da Kops Contabilidade. "Basicamente tudo que está integrado à estrutura do imóvel é aceito."

8 – Corretagem pode ser abatida

O valor pago à imobiliária pela corretagem na venda do imóvel pode ser descontado. Guarde o recibo. Se você pagou as despesas com escritura e registro quando comprou o imóvel, esses valores também podem ser lançados no custo de aquisição, desde que você ainda tenha os comprovantes desses gastos. Outras despesas de cartório, IPTU ou taxas de condomínio não podem ser abatidas.

9 – Atenção à data de recolhimento do imposto

Se você vendeu imóvel no ano passado, não se enquadrou em nenhuma situação de isenção descrita acima e ainda não recolheu o imposto, saiba que já está em dívida com a Receita.

O pagamento do imposto sobre ganho de capital deve ser feito até o fim do mês seguinte à venda. Quem vendeu uma casa em setembro, por exemplo, teria que recolher o imposto até o fim de outubro. O atraso gera multa de 20%, além de juros e correção monetária.

Caso você tenha optado pela isenção na compra de outro imóvel no prazo de seis meses, mas não conseguiu achar a casa dos sonhos, ou gastou menos do que recebeu na venda do imóvel antigo, o recolhimento do imposto devido pode ser feito até o fim do sétimo mês após a venda.

Nesse caso, não há multa, mas o contribuinte deve acrescentar juros e correção, contados desde a data da venda do imóvel até a data de pagamento do imposto.

10 – Mansões pagarão mais imposto a partir deste ano

Quem vender um imóvel de alto valor a partir deste ano precisa ficar atento às mudanças na legislação que entraram em vigor em janeiro e que afetarão a declaração de IR a partir de 2018. Agora, a alíquota de 15% de imposto valerá somente para ganhos de capital de até R$ 5 milhões.

A ex-presidente Dilma Rousseff sancionou no ano passado a Medida Provisória 692, que estabeleceu alíquotas progressivas. O imposto sobe para 17,5% nos ganhos entre R$ 5 milhões e R$ 10 milhões, para 20% na faixa entre R$ 10 milhões e R$ 30 milhões, chegando a 22,5% caso o ganho de capital supere os R$ 30 milhões.

(Téo Takar, colaboração para o UOL)

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