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OPINIÃO

Texto em que o autor apresenta e defende suas ideias e opiniões, a partir da interpretação de fatos e dados.

Fundos imobiliários premiados apostaram em hotéis com vários donos

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Juliana Mello

Juliana Mello

Sócia-diretora de Novos Negócios e Distribuição na Fortesec, empresa financeira especializada em investimentos imobiliários

22/03/2021 04h00

Apesar dos desafios enfrentados ao longo do ano passado por conta da pandemia, que abalou os mercados globais, os fundos imobiliários de papel, aqueles focados em títulos de renda fixa atrelados ao setor, conseguiram se destacar e chamaram a atenção dos investidores. Em geral, mostraram-se resilientes em um momento marcado pela volatilidade dos ativos —ou seja, pelo sobe e desce dos fundos.

Não por acaso, alguns fundos com essa estratégia apresentaram os melhores retornos em 2020 e foram inclusive premiados. Entre eles, há algo em comum nas carteiras que ajuda a explicar o bom retorno: a presença de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) de multipropriedade.

Essa modalidade se torna aos poucos mais conhecida entre os investidores, e o aumento no número de operações demonstra que o modelo tem sido bem aceito no mercado de capitais e possui espaço para crescer. Até o fim do ano passado, a Fortesec emitiu mais de R$ 2,7 bilhões para este segmento. A tendência é que este volume seja cada vez mais expressivo.

De maneira objetiva, multipropriedade é um empreendimento que possui muitos donos, cada um com uma fração do imóvel. Essa categoria se popularizou no ramo hoteleiro e dá como contrapartida o direito de uso do bem por um período determinado. Por exemplo, um cliente pode usar um resort no Sul do Brasil por duas semanas por ano como contrapartida desse pedacinho que ele possui.

Para os investidores, o primeiro benefício é a grande pulverização do lastro dessas operações. Como são muitos os donos das frações do imóvel, a carteira de recebíveis tem a característica pulverizada, e com isso eventos de inadimplência são diluídos, tornando robusta a estrutura do CRI.

A demanda pelo lado dos clientes também chama a atenção dos fundos de investimento. A pandemia nos fez repensar nossa relação com nossa casa e com as viagens, agora repletas de restrições. Para muitos, ter uma opção de refúgio tem sido importante para manter a saúde psicológica em tempos de distanciamento social, e a busca pelo momento de descanso explica o desempenho do setor no último ano. É a garantia das férias da família toda, um bem passado de pai para filho.

Assim, independentemente dos altos e baixos do mercado, comprar uma multipropriedade é, antes de tudo, investir no próprio lazer. Planejar as tão desejadas férias com a família e os amigos pode inclusive ficar mais simples, sem a busca incansável pela hospedagem ideal, afinal, você comprou seu resort!

A modalidade também elimina efeitos negativos da sazonalidade do setor de turismo, uma vez que o direito de uso é distribuído ao longo do ano, garantindo assim movimento ao longo do ano inteiro e não apenas nos períodos de férias.

Do lado do cliente, a multipropriedade elimina os custos e a responsabilidades de manter um imóvel de férias que permanece fechado nos demais meses do ano e ainda traz algumas vantagens como a flexibilidade para escolher o período de uso. A conta faz bastante sentido, especialmente para pessoas que eventualmente não teriam condições de manter uma segunda residência.

Para o investidor, então, a conta faz ainda mais sentido. Além de o produto ser bom para o cliente, seus rendimentos são expressivos, uma vez que a comercialização do metro quadrado das multipropriedades tem ocorrido por valores maiores do que aqueles observados em empreendimentos tradicionais.

A grande questão, neste tipo de investimento, é o controle, proximidade, transparência, agilidade na tomada de decisão e governança que os agentes envolvidos na emissão e gestão da operação, principalmente as securitizadoras, precisam ter, a fim de manter a carteira saudável, inclusive com equalização de garantias.

Nos últimos meses, os fundos de investimentos se mostraram confortáveis para adquirir CRI de multipropriedades, reflexo dessa gestão e de operações bem constituídas, no que diz respeito a garantias. Com tantas mudanças de hábito nesse último ano, não é de se estranhar que esse seja mais um conceito que veio para ficar e que atrairá cada vez mais investidores.

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** Este texto não reflete, necessariamente, a opinião do UOL