Inflação pode afetar quem tem renda de aluguel? É hora de ajustar o valor?

No Brasil temos uma cultura de tratarmos o investimento em imóveis como o "Santo Graal do crescimento de patrimônio" —por isso há ditados populares como "quem compra terra não erra". Os principais argumentos utilizados costumam abordar a segurança do imóvel; afinal, ele sempre estará lá se valorizando, com uma renda passiva vinda do aluguel, que acompanha a inflação (porque os contratos incluem cláusula de reajuste pelo IGP-M).

Nesse artigo não quero abordar a questão sobre a valorização dos imóveis —embora os dados mostrem que ela tende a ser muito menor do que o imaginário popular. Vamos falar sobre a renda do aluguel, que para muitos pode significar a aposentadoria —uma vez que no final de todo mês o dinheiro cairá na conta e não perderá seu valor. Mas será mesmo que isso acontece?

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Lei da oferta e da procura

O IGP-M, que é um índice que tem a maior participação da inflação no atacado, subiu 17,8% em 2021, 23,1% em 2020, 7,3% em 2019 e 7,5% em 2018, acumulando mais de 66% nesses 4 anos.

Isso deveria ter levado o preço dos aluguéis para as alturas, não é mesmo? Os contratos de aluguel que você conhece se comportaram dessa forma? Você tem a sensação de que os preços subiram dessa forma? Eu não tenho.

O motivo para isso é que existe uma lei de mercado, uma lei natural, que é mais forte do que a cláusula de reajuste dos contratos: a lei da oferta e da procura. Essa lei serve para explicar as altas e quedas do dólar, mas também dos salários e até mesmo do preço do tomate na feira. Ela é implacável! Se existem mais pessoas dispostas a pagar por algo e poucas dispostas a vender, o preço sobe e vice-versa.

Reajuste do aluguel

Os últimos anos não foram bons para a economia no Brasil e muitas pessoas tiveram redução de sua renda. Desta forma, a parte "compradora" perdeu força e os preços deveriam, na realidade, ter caído.

Do ponto de vista dos proprietários dos imóveis, o que é melhor: não aumentar o aluguel de acordo com o contrato ou ver o imóvel vazio, tendo que alugá-lo novamente em uma época de crise? Quem garante que os valores pretendidos seriam obtidos? E quanto aos custos que o imóvel vago gera? Tudo isso fez com que o preço dos aluguéis não tenha se comportado como o IGP-M.

Durante a pandemia muito se discutiu sobre os índices de correção para contratos de aluguel. Assim, vários começaram a trocar o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) pelo IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), que reflete a inflação na ponta do varejo. É um começo, mas creio que os avanços podem ser maiores.

Para termos uma ideia realista sobre os valores, podemos consultar o índice FipeZAP, que monitora o preço dos anúncios de imóveis em todo o país. De acordo com ele, os reajustes para os imóveis residenciais em São Paulo foram muito menores do que o IGP-M e mesmo do que o IPCA: 3,9% em 2021, 2,5% em 2020, 4,9% em 2019 e 2,33% em 2018, com um acumulado de pouco mais de 14% no período.

No entanto, esse índice tem uma questão importante. Ele captura os preços dos anúncios e não dos negócios efetivamente fechados. Como sabemos, sempre há negociação e os preços praticados raramente são os anunciados.

Como acompanhar a variação dos preços de imóveis

A solução veio por meio de um novo índice do Instituto Brasileiro de Economia da FGV, o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR). Esse índice mede a evolução mensal dos preços de aluguéis residenciais em quatro capitais brasileiras, com base em informações de contratos de locação obtidas junto a empresas administradoras de imóveis. Ou seja, o índice pega os preços que realmente foram praticados e não os que foram anunciados.

Nesse mesmo período, o IVAR teve o seguinte comportamento, também em São Paulo: queda de 1,8% em 2021, alta de 4,3% em 2020, queda de 3,8% em 2019, e queda de 3,6% em 2018, acumulando no período uma baixa de 5%. Esse número está muito mais próximo da minha sensação do que os demais e tem o potencial de passar a ser utilizado nos contratos, como um indexador mais aderente do que os índices de inflação gerais.

Além disso, esses dados também servem muito bem ao propósito de analisar eventuais investimentos em imóveis para alugar. É uma ilusão achar que a renda dos aluguéis está relacionada a sua inflação e que ela não perderá poder de compra. Por isso, vale uma reflexão mais profunda sobre os riscos e expectativas de retorno desse tipo de investimento