O que são fundos imobiliários High Yield?

Impulsionado pelo movimento de queda da Selic desde 2019 e pela familiaridade histórica do brasileiro de investir diretamente em imóveis, como forma de geração de renda adicional e proteção do patrimônio contra a inflação, o mercado de fundos imobiliários, os FIIs, vem passando por uma grande transformação nos últimos anos, no Brasil.

O crescimento do número de investidores, que passou de pouco mais de 100 mil para 1,9 milhão em menos de cinco anos, gerou um aumento de liquidez da classe de ativo na Bolsa e um espaço para a entrada de novas teses de investimento no mercado, que até então era dominado por fundos de perfil mais conservador e com gestão, em geral, menos ativa.

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Um dos tipos de fundo que ficou mais popular durante esse período de crescimento da indústria foi o de FIIs de CRI, ou popularmente conhecidos como FIIs de "papel", que são aqueles que investem em títulos e valores mobiliários lastreados em créditos e financiamentos que possuam como lastro recebíveis imobiliários. Em outras palavras, são fundos que investem em títulos de crédito imobiliário de qualquer natureza, sejam eles financiamentos de compra de imóveis residenciais ou logísticos, ou ainda antecipação de aluguéis, entre outros.

Ainda como resultado desse amadurecimento do mercado, ganhou força uma subclasse dentro dos FIIs de CRI, em que a política de investimento é focada em recebíveis com maior risco de crédito, também conhecidos como FIIs High Yield.

Esses fundos possuem estratégias mais agressivas em termos de níveis de risco, que são compensadas por maiores níveis de retorno esperado. Em geral, os fundos que adotam essa estratégia alocam recursos em operações com uma ou mais das características a seguir:

• Financiamento de empresas de pequeno e médio porte
• Financiamento de empreendimentos durante a fase de obra
• Financiamento de projetos com recebíveis pulverizados, em que o risco final é de inadimplência de pessoas físicas
• Possuem estruturas mais complexas de monitoramento e controle

O conceito geral pode ser simples, mas é preciso entender na prática como isso funciona. Dada a novidade do tema e o perfil relativamente inexperiente do investidor no mercado de fundos imobiliários de crédito brasileiro, faz-se necessário traçar alguns paralelos.

Um estudo da Bloomberg, realizado com base em dados de índices globais de ativos de crédito, mostra que o índice Global High Yield, carteira global de ativos de crédito high yield, de maior risco, entregou quase três vezes o retorno do índice Global Aggregate, que tem a carteira composta por ativos considerados grau de investimento, em uma janela de 20 anos. Essa conclusão se repete, em maior ou menor grau, em janelas de tempo mais curtas, como cinco ou dez anos.

Mas como tudo no mundo dos investimentos, não existe almoço grátis. Apesar do retorno superior expressivo, o índice de créditos de maior risco apresentou uma volatilidade 30% a 40% maior que o seu par, composto por ativos de menor risco. Uma maior volatilidade significa que, caso o investidor precise se desfazer de seu portfólio de uma hora para outra, pode ter que sair em um momento desfavorável e deixar de ganhar todo o potencial do investimento.

A fim de reduzir eventuais riscos nas alocações de FII de CRI High Yield, vale sempre a máxima da moderação, para o investidor não concentrar seus aportes todos em um mesmo veículo de investimento e também conhecer o processo utilizado pelo gestor do fundo.

Para avaliar a qualidade da gestão do fundo, são necessários três fatores principais, destacados a seguir:

• Originação: Dado o caráter especial das operações high yield, em geral, performam melhor os gestores/fundos de investimento que possuem um processo de originação de operações dentro de casa, ou seja, que não dependem de terceiros para alocar os recursos. Acessar as oportunidades de investimento direto da fonte através do relacionamento com empresas e parceiros, antes dos concorrentes, pode ser fator crucial para obter melhores condições de investimento. Vale aqui a máxima de que bebe água limpa quem chega primeiro.
• Estruturação: Após as negociações comerciais dos termos da operação durante a fase de originação, o crédito passa para a fase de estruturação, em que os advogados e investidores colocam no papel tudo aquilo que foi acordado e inserem os devidos pontos de contorno. Como as operações high yield são, em geral, mais complexas, um profundo conhecimento de estruturação e controle das operações é fundamental para reduzir eventuais riscos no projeto.
• Gestão ativa: Por fim, após a liquidação financeira da operação de crédito, faz-se necessário o acompanhamento da saúde do crédito. No caso dos créditos high yield, essa etapa é de fundamental importância e fator que diferencia o "joio do trigo" no mundo da gestão. Os gestores que fazem acompanhamento mais próximo das companhias devedoras dos créditos tendem a performar melhor, pois identificam os eventuais problemas na origem e conseguem fazer correções de rota antes que uma inadimplência seja irreversível.

O crédito high yield, nas suas mais diversas formas, pode fazer parte das carteiras de investimento, mas não é obrigatório. Grandes investidores fizeram fama nesse mercado ao entregar operações diferentes e ao construir históricos de retorno de dar inveja.

Howard Marks, sócio-fundador da OakTree, um grande expoente desse universo, recentemente, disse em um memorando, divulgado aos investidores que: "You can't take the same actions as everyone else and expect to outperform [ ... ] In other words, you have to do something different". Em uma tradução livre, isso significa que, para alcançar resultados acima da média, você precisa pensar e agir de forma diferente.

A cada investidor, cabe avaliar o apetite a risco e expectativas de retorno para tomar a melhor decisão, considerando, ou não, os ativos high yield como possibilidade de retorno e diversificação.