Quais os melhores fundos imobiliários para investir hoje? Quanto rendem?

Durante a pandemia, os fundos imobiliários enfrentaram a alta vacância de shoppings e lajes corporativas. Depois, a alta das taxas de juros pelo Banco Central também manteve a atratividade dos ativos de renda fixa em detrimento dos FIIs.

Com o possível fim do ciclo de aumento da Selic e a sua eventual redução em 2023, os fundos imobiliários podem retomar o fôlego e chamam a atenção dos investidores - principalmente pela possibilidade de obter renda passiva.

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Mas quais os melhores tipos de fundos imobiliários para investir hoje?

Esses investimentos estão crescendo? A renda fixa ainda é considerada a "menina dos olhos de ouro" do mercado. Mas, aos poucos, os fundos imobiliários começam a dar sinais de retomada.

Segundo dados da B3, o número de investidores com aplicações nos fundos imobiliários registrou crescimento de 23% entre o segundo trimestre do ano passado e os três meses encerrados em junho deste ano, para 1,4 milhão de pessoas. No mesmo período, os ativos sob custódia observaram salto de 12%, com o total de R$ 101 bilhões.

O rendimento para o investidor chega na forma de dividendos. Entenda aqui mais sobre o pagamento de dividendos de fundos imobiliários.

Quais as diferenças entre os fundos? Existem os fundos de tijolos, que investem diretamente em imóveis físicos. Assim, os investidores podem participar dos ganhos de aluguel de um imóvel caro mesmo investindo pouco.

Por outro lado, os fundos de papel funcionam de forma um pouco diferente. Eles investem o dinheiro dos cotistas em títulos de renda fixa de instituições financeiras para financiar os empreendimentos no segmento, como as letras de crédito imobiliário (LCIs), letras hipotecárias (LHs) e certificados de recebíveis imobiliários (CRIs).

Existem ainda os fundos de fundos, nos quais os recursos são usados para adquirir participações em outros fundos. Entenda mais sobre a diferença entre eles aqui.

Quais tipos de FIIs são mais atraentes? Diante deste panorama, os fundos de tijolo, que investem em shoppings, galpões logísticos, hotéis, escolas e salas corporativas, ganham força, afirma o analista especialista em FIIs da casa de análises Nord Research, Marx Gonçalves.

Com a perspectiva de crescimento mais acelerado, o analista da Nord diz que a tendência é ter uma redução da vacância dos ativos e aumento do poder de barganha dos proprietários. Assim, os locadores têm mais facilidade para elevar os preços dos aluguéis, a grande fonte de renda dos cotistas dos fundos. O resultado são remunerações maiores para os investidores.

Para Caio Ventura, da Guide, o panorama positivo para 2023 deve resultar na "tempestade perfeita" para o retorno dos fundos de tijolos.

Vale investir em fundos de papel? Os fundos de papel, que investem em títulos de dívida do mercado imobiliário, como os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), que ajudam a financiar os empreendimentos no setor, devem ter menor retorno.

Os ganhos oferecidos aos cotistas são atrelados à taxa básica de juros ou ao IPCA, indicador que mede a inflação no país. Para o próximo ano, o IPCA é estimado em 5,30%, e a taxa de juros, em 11%, nível bem inferior à inflação de 6,70%, e a Selic de 13,75% ao ano, esperadas para 2022, de acordo com economistas ouvidos pelo Banco Central.

Isso favorece os fundos de tijolo e desincentiva os investimentos em fundos de papel, já que o recuo da inflação e da taxa de juros retira a atratividade desses ativos.

Qual o setor com as melhores perspectivas? No caso específico dos shoppings centers, Caio Ventura, analista da Guide Investimentos, afirma que os fundos imobiliários costumam ter no portfólio ativos mais expostos às classes B e C, que são cotas um pouco mais sensíveis à queda da inflação, por exemplo. Já os centros de compra direcionados à classe A, como BR Malls, Multiplan, Iguatemi e Aliansce Sonae, são listados na Bolsa.

Nessa dinâmica de retomada da circulação e de ganho do poder de compra dos consumidores, esses FIIs devem ser beneficiados. Contudo, é importante verificar onde os imóveis dos fundos estão localizados antes de investir.

Quanto rende o dinheiro investido em FIIs? Nos últimos 12 meses, a cota do Kinea Índice de Preços (KNIP11), um dos fundos mais negociados do país, com 68,9 mil cotistas e patrimônio de R$ 7,7 bilhões, teve queda de 12%, para R$ 91.

No mesmo período, o Ifix (Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários), indicador que contempla o desempenho dos fundos, cresceu 10%. Na última quarta-feira, o Ifix estava cotado a 2.986 pontos. Veja aqui quais foram os fundos imobiliários que mais renderam nos últimos 10 anos.

Fundos de Fundos são opção? No caso dos fundos de fundos, os chamados FoFs, há uma mistura entre ativos da economia real, como os fundos de tijolo, e títulos com remuneração que seguem a Selic e o IPCA, caso dos fundos de papel. Por isso, o desempenho dos ativos depende mais da composição de cada FoF, diz Marx Gonçalves, das Nord.

O analista da Nord menciona o RBR Alpha (RBRF11), fundo com 89,8 mil cotistas e patrimônio de R$ 3,3 bilhões. Outra alternativa é o CSHG Real Estate (HGRE11), que aplica em imóveis físicos, sobretudo em lajes corporativas, 131,2 mil cotistas e patrimônio de R$ 1,9 bilhão.