Quais são as expectativas para os fundos imobiliários em 2023?

Caso você fosse um viajante do tempo, qual conselho daria ao seu "eu" do passado? Obviamente, tal indagação não passa de um exercício de imaginação, uma vez que a viagem no tempo não é possível pelas leis da física, sendo vista apenas nos filmes ou em histórias de ficção. Entretanto, ao fazer uma retrospectiva do ano de 2022, este que vos escreve se deparou com situações similares ao passado na economia brasileira e, consequentemente, nos fundos imobiliários. Tudo isso combinado a uma boa dose de fortes emoções.

Vejamos, então, um pouco do que aconteceu ao longo do ano e o que esperar para 2023 nos seus investimentos em FIIs.

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A seguir, destacarei os principais temas que marcaram o ano e porque eles lembram (ou não) situações recentes do passado brasileiro. Do ponto de vista macro, podemos dividir o ano de 2022 em três fatias desproporcionais:

A primeira parte foi a maior delas e fica reservada para todo o primeiro semestre do ano. Esse período foi bastante turbulento e marcado pelos impactos do aumento abrupto da Selic, iniciado no final de 2021.

As cotações dos fundos imobiliários sofreram quedas expressivas no período, resultado da fuga de capital para aplicações financeiras consideradas mais seguras, como os CDBs dos grandes bancos tradicionais. Foi um verdadeiro batismo de fogo para muitos investidores marinheiros de primeira viagem, que entraram no mercado ao longo de 2020 e 2021 que, em geral, foram períodos de altas cotações dos FIIs.

Ao traçar um paralelo com o passado do Brasil, o aumento da Selic, observado no primeiro semestre de 2022, marca apenas uma volta ao "velho normal", onde desde os primórdios do Plano Real, passou pelos governos do PT e depois de Michel Temer. Historicamente, o Brasil foi o país da taxa de juros alta e das aplicações de renda fixa tradicionais.

Já no início do terceiro trimestre, a segunda fatia do ano não seria exatamente uma viagem no tempo, mas uma viagem a um universo paralelo, até então desconhecido pelos brasileiros.

Esse universo paralelo teve como protagonista a deflação, fator pouco conhecido da maioria dos brasileiros, já acostumados com a inflação alta e persistente. Como resultado de medidas do governo para conter a alta de preços às vésperas da eleição, houve queda no preço dos combustíveis, que possuem impacto generalizado nos preços de mercadorias e serviços.

Em decorrência desse movimento, a rentabilidade de ativos financeiros indexados à inflação, como o IPCA, por exemplo, teve diminuição e resultou em um forte impacto nos FIIs de recebíveis, em que as carteiras de investimento apresentaram menores retornos no período e, com isso, pagaram menos dividendos, contribuindo assim para a queda da cotação desses fundos na B3.

Por último, no quarto trimestre do ano, ganhou força a volatilidade, outra velha conhecida dos investidores brasileiros.

Definidas as eleições, normalmente o mercado se acalma, mas este ano os investidores, em especial as pessoas físicas, levaram novos sustos devido à indefinição da política econômica do novo governo eleito e às sinalizações de maior inflação e alta das taxas de juros. Essa volatilidade é especialmente problemática para os iniciantes, pois muitos acabaram tomando a decisão de vender seus ativos em um momento ainda não propício.

Além de tudo que já pontuamos, especificamente para o mundo dos fundos imobiliários, dois eventos importantes que ocorreram entre o segundo e terceiro trimestre também marcaram o ano de 2022.

O novo marco da securitização foi aprovado pelo Senado e criou modalidades de produtos securitizados. Essas modalidades visam ampliar as opções de negociação, fornecendo novas opções de investimentos para o mercado financeiro, inclusive para os fundos imobiliários.

Já o segundo evento relevante teve impacto positivo para os cotistas de FIIs, pois segundo a decisão tomada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) no final de 2021, os fundos que apresentavam prejuízo contábil estavam impedidos de distribuir dividendos, mesmo apresentando lucro caixa. A gestão do MXRF11, principal fundo envolvido na polêmica, recorreu à decisão e, no segundo trimestre, foi publicado um parecer favorável ao mercado, pois trouxe respaldo jurídico ao tema e autorizou aos fundos a distribuição de dividendos.

Feita a nossa viagem ao passado, é hora de entrarmos novamente na máquina do tempo e viajarmos para o futuro, a fim de cumprir a difícil missão de desenhar cenários para 2023.

Inicialmente, destaco que é difícil prever quais medidas o novo governo irá tomar perante a economia, mas seguindo os movimentos que já estão sendo adotados pela equipe de transição, imagina-se que haverá uma expansão fiscal, ou seja, um gasto a mais do que é pré-estabelecido ao teto, o que tem como consequência a manutenção por um tempo maior da taxa de juros alta.

Com as taxas maiores, as cotações dos fundos imobiliários, em geral, tendem a não apresentar grandes valorizações. Contudo, fundos imobiliários com carteira indexada à inflação ou ao CDI possivelmente apresentarão bons dividendos, gerando uma atratividade maior para o investidor que tem visão de longo prazo e conseguirá adquirir bons ativos a um desconto interessante.

Ainda no mundo micro dos FIIs, um tema aguardado com bastante ansiedade por alguns players do mercado é a regulação dos influenciadores digitais no mundo dos investimentos, assunto que entrou na agenda da CVM em 2022 e cujo desfecho ainda é esperado para 2023.