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OPINIÃO

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Empréstimos com garantia são caminho para realizar sonhos e investir

Imóvel como garantia: CRI é opção de investimento - Getty Images/iStockphoto/Zephyr18
Imóvel como garantia: CRI é opção de investimento Imagem: Getty Images/iStockphoto/Zephyr18
Lucas Elmor

26/06/2023 04h00

Toda operação de empréstimo tem duas pontas. Uma é quem dá o crédito, o credor, que espera obter lucro com o tempo em que não tiver acesso ao dinheiro. A outra é quem recebe o financiamento, que gasta com alguma finalidade imediata (pode ser um carro, uma casa ou qualquer outro produto ou serviço) e promete pagar no futuro. Mas como o investidor, que coloca o dinheiro na operação, se protege de calotes ou atrasos?

A lógica mais comum para essa defesa do credor surgiu nos primórdios da civilização. Quem deve, coloca um bem como garantia. Isso funciona, por exemplo, com o penhor de joias.

E funciona também com ativos imobiliários, por meio do que é chamado de alienação fiduciária. Alienação vem de alienar, transferir a propriedade para outro. Fidúcia significa um direito ou ônus temporário. Assim, durante o tempo do empréstimo, se houver inadimplência, o bem pode ser tomado por quem emprestou. Ou seja, esse determinado bem só será de posse definitiva do tomador do crédito quando quitado o empréstimo —ou pago o penhor, no caso de quem coloca as joias no "prego".

Essa operação tem base em fundamentos que nasceram há muito tempo. O Código de Hamurabi foi o primeiro conjunto de leis da História e vigorou na Mesopotâmia, no primeiro império babilônico, entre 1792 e 1750 a.C. Ele estabelecia que todo devedor deveria ser punido de forma proporcional à infração que cometeu, baseada na lei do Talião, o conhecido "olho por olho, dente por dente". Mesmo depois de muito tempo, no clássico "O Mercador de Veneza", de Shakespeare, escrito há quatro séculos, uma dívida era garantida por um pedaço de carne do corpo do próprio devedor.

Mas a sociedade e o mercado evoluíram para modelos mais economicamente funcionais. Mais do que um pedaço de tecido humano, o credor quer ter certeza de que, ao emprestar, seu risco estará limitado ao valor do bem envolvido e que de alguma forma poderá ser compensado em caso de calote.

No caso das instituições financeiras atuais, quando financiados veículos e imóveis, a alienação fiduciária prevista em lei é o modelo preferido para reduzir os riscos de crédito. Assim, quando você compra um carro financiado, transfere o valor do automóvel para o banco como garantia, até que a dívida seja quitada. Após a quitação, finalmente o bem adquirido passa a pertencer ao antigo devedor.

Caso o devedor não consiga honrar e quitar a dívida, o bem normalmente é retomado por quem emprestou em sua integridade. O devedor perde esse bem e o credor pode colocá-lo em leilão, por exemplo, como forma de recuperar o valor do crédito realizado e abater o prejuízo. E tudo isso é feito dentro das leis que foram aperfeiçoadas no Brasil ao longo dos anos.

E você sabia que não são só os bancos que podem lucrar com esse modelo de financiamento com risco controlado via alienação fiduciária? Os Certificado de Recebíveis Imobiliários, por exemplo, são títulos lastreados em créditos que representam parcelas de um direito com promessa de pagamento futuro. Esses CRIs podem surgir a partir de financiamentos residenciais, comerciais ou para construções, contratos de aluguéis de longo prazo entre outros modelos que envolvam imóveis. Ou seja, quem investe em CRI está antecipando um dinheiro com um imóvel como garantia de que receberá com lucro no futuro.

Agora, em vez de estar na ponta do investidor, imagine-se no lado do comprador. Você acabou de comprar um apartamento na planta, optou pelo financiamento e vai pagar as prestações ao longo de 15 ou 20 anos, com juros. Para que a obra saia do papel, a construtora precisa de dinheiro.

Mas como conseguir o valor necessário, se grande parte dos compradores também optou por comprar financiado? A construtora repassa os valores a receber dos compradores para uma securitizadora, que emite o CRI e capta recursos junto a investidores. Assim, com os recursos dos investidores aplicados no CRI, a construtora consegue o dinheiro à vista para tocar a obra.

Esse chamado regime fiduciário, em que bens são colocados como garantias de empréstimos, também garante que o risco do investimento não esteja ligado à instituição por trás da operação. Ou seja, se a secutirizadora, que é quem transforma os créditos em CRIs, tiver dificuldades financeiras, o fluxo de pagamento para os investidores não será afetado, uma vez que os recebíveis estão amparados em imóveis e separados do patrimônio da emissora.

Por fim, uma informação relevante: os CRIs só podem ser emitidos por securitizadoras de créditos imobiliários que não fazem o papel de devedoras na operação. Além disso, os CRIs precisam ser registrados no sistema de registro e de liquidação financeira de ativos autorizados a funcionar pelo Banco Central do Brasil, para que este controle a quantidade de títulos emitidos. Isso aumenta a segurança de todos os participantes: o investidor, o comprador do bem, a construtora, a incorporadora e a securitizadora.

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