Os fundos imobiliários estão perdendo para a renda fixa?

Apesar do nome semelhante, não podemos comparar os fundos de investimento imobiliário (FIIs) de tijolo diretamente com FIIs de papel e outros investimentos na renda fixa, como Tesouro Selic, CDBs ou com a poupança, por exemplo. A inflação, vilã em alguns casos, pode ser aliada na valorização dos FIIs de tijolo.

Quando comparamos o dividend yield (indicador que mensura o retorno do fundo de acordo com os rendimentos pagos) entre os próprios FIIs, ou com o rendimento de ativos de renda fixa, é necessário nos atentarmos a alguns pontos.

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Primeiro, vamos entender a diferença entre as remunerações dos FIIs de tijolo e a renda fixa:

Os ativos de renda fixa possuem uma remuneração "nominal", sendo necessário descontar a inflação dos seus rendimentos para que possamos realizar uma comparação mais próxima com os FIIs de tijolo.

Isso porque não existe valorização dos títulos de renda fixa, sendo que o investidor recebe apenas os juros desse investimento, podendo ser um título prefixado, que é aquele que sabemos sua rentabilidade no momento do investimento, ou pós-fixada, que é expressa como percentual de uma taxa, por exemplo, 100% do CDI.

No caso dos FIIs de tijolo, a dinâmica é diferente. Esses fundos investem em ativos reais, que possuem contratos de locação geralmente ligados a índices de inflação, seja o IPCA ou IGP-M, que sofrem revisões periódicas baseado na variação da inflação naquele período.

Dessa forma, quando o fundo distribuiu o valor dos aluguéis para o cotista na forma de proventos, o dividend yield costuma ser menor que a rentabilidade de um título de renda fixa. O diferencial aqui é que os FIIs de tijolo investem em imóveis que possuem a característica de se valorizar com o tempo, muitas vezes em valores superiores à inflação.

Essa valorização do patrimônio do fundo, no longo prazo, se reflete em valorização das cotas e consequentemente valorização do patrimônio do cotista e do provento recebido ao longo do tempo.

Suponhamos que um CDB esteja rendendo 1% ao mês e um FII de tijolo esteja pagando um dividend yield de 0,7% ao mês. Se não descontarmos a inflação do rendimento do CDB, podemos criar uma ilusão de que o investimento em renda fixa está rendendo mais que os investimentos em FIIs.

Se pegarmos o mesmo exemplo: um CDB esteja rendendo 1% ao mês, mas agora considerando uma inflação de 0,3% no mesmo período, temos o rendimento do CDB igual ao do FII.

Imposto de Renda é outra diferença

Mas vale lembrar ainda que os proventos pagos pelos fundos imobiliários são isentos de Imposto de Renda, enquanto a maioria dos ativos de renda fixa não são. Lembrando que a tabela de imposto, no nosso exemplo que é do CDB é decrescente em função do prazo da aplicação, sendo:

• 22,5%: até 180 dias
• 20%: de 181 a 360 dias
• 17,5%: de 361 a 720 dias
• 15%: acima de 720 dias

Portanto, ao investir em fundos imobiliários, leve em consideração o seu valor real e o fato de ser isento de imposto, não perdendo para a renda fixa em termos de rentabilidade.

Vale também destacar que os fundos imobiliários são investimentos considerados de renda variável, portanto, têm riscos embutidos no investimento por conta da sua oscilação no valor da cota.

E, caso ainda não saiba por onde começar a investir ou em quais FIIs pretende alocar seus recursos destinados a renda variável, ressaltamos que o research do PagBank tem algumas carteiras recomendadas, e uma delas é a fundos imobiliários que vem performando muito bem, se destacando em relação ao índice Ifix, que é um índice composto pelas cotas de fundos de investimentos imobiliários listados nos mercados de Bolsa e de balcão organizado da B3.

Agora que entendemos como é a dinâmica dos rendimentos dos fundos imobiliários, dos investimentos em renda fixa e em como investir, vale a pena passarmos agora para o segundo passo, que é entender a diferença entre os FIIs de papel e os de tijolo, já que entre eles também existe uma certa diferença nas rentabilidades. Leia mais aqui.