Nova onda de covid-19 fecha comércio; fundos imobiliários vão desabar?

A segunda onda da covid-19 no Brasil —mais forte que a primeira — voltou a exigir dos governos medidas de restrição à circulação das pessoas e ao funcionamento das empresas, afetando o setor imobiliário. Com shopping centers e prédios de escritórios fechados em algumas das principais cidades do país, fundos de investimento imobiliários que aplicam nesses ativos voltaram a ter a renda afetada.

Depois de subir por quatro meses seguidos, o Ifix - índice das cotas dos fundos imobiliários negociados na Bolsa - acumula baixa de 2,5% em março. Apesar da queda, o recuo é menor que o visto na primeira onda da covid, em março de 2020, quando o mesmo indicador desabou 16%. Para profissionais de mercado, essas aplicações não têm como escapar da piora da crise de saúde no Brasil. Mas desta vez, a incerteza é menor, por causa da vacinação e de ajustes nas carteiras já feitos ano passado.

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Confira o que dizem os especialistas sobre como ficam os fundos imobiliários diante da segunda onda da covid-19.

Índice dos fundos imobiliários cai

Entre o dia 21 de fevereiro do ano passado, último dia de negócios antes de confirmado o primeiro caso de covid-19 no Brasil, e a última sexta-feira, 19 de março, o Ifix acumulou perda de 6,5%. Depois de superar o pior momento, em 23 de março de 2020, o indicador já subiu 30%. Para comparar, o Ibovespa acumula alta de 2,3% na pandemia, e 83% de ganho desde 23 de março do ano passado.

Ano passado, a queda já foi muito forte para os fundos, em especial para os que investem em shoppings e escritórios. Mas passado o tombo, o setor se recuperou, com a reabertura da economia. Agora, a volatilidade voltou, mas com quedas mais graduais. Isso porque temos hoje vários fundos que continuam com descontos e pela perspectiva da vacinação, algo que não havia um ano atrás.
Rodrigo Cardoso de Castro, ceo do Clube FII

Veja abaixo os dez fundos imobiliários que mais subiram e os dez que mais caíram durante a pandemia no Brasil, segundo dados levantados pela empresa de informações financeiras Economatica.

Fundos imobiliários na 2ª onda da covid-19

Mesmo que a segunda onda da covid-19 provoque um impacto mais suave sobre o mercado imobiliário do que ocorreu em 2020, novamente os fundos imobiliários de tijolos, aqueles que investem em imóveis - adquirindo pedaços ou a totalidade de um empreendimento - devem ser os mais prejudicados, segundo profissionais de mercado.

Na lista acima, dos dez que mais recuaram, oito são fundos imobiliários de tijolos e dois são fundos de fundos.

Já os fundos imobiliários de papel, aqueles que investem em títulos de renda fixa como CRIs e LCIs, devem atravessar essa nova crise com menos impactos, repetindo o que ocorreu em 2020.

Dos dez que mais subiram na pandemia, segundo levantamento da Economatica, oito são carteiras que aplicam em títulos imobiliários, como CRIs.

Veja nesse texto em detalhes cada dos tipos de fundos imobiliários.

O que fazer agora?

Veja abaixo os cenários traçados por alguns profissionais de mercado para os diferentes tipos de fundos imobiliários nessa segunda onda da covid-19.

Fundos imobiliários de tijolos em shoppings

As medidas de restrição voltaram a fechar centros comerciais, por isso os fundos que investem nesse tipo de imóvel podem ter variações negativas. A crise da saúde está mais forte dessa vez em grandes capitais, como São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte, locais em que estão os principais empreendimentos desse negócio.

Por outro lado, as cotas desses fundos já estão sendo negociadas com cotações inferiores aos valores patrimoniais correspondentes aos imóveis que possuem. Por isso, a expectativa é de que essas carteiras tendam a se recuperar assim que as atividades econômicas forem sendo retomadas.

Quando a economia voltar, as pessoas vão voltar a comprar. Tem muita demanda reprimida. Para quem entende que fundo imobiliário é uma aplicação de longo prazo, esse momento oferece oportunidades que não costumam aparecer.
Rodrigo Franchini, sócio e chefe de produtos da Monte Bravo Investimentos

Fundos imobiliários de tijolos em lajes

Fundos imobiliários que investem em prédios de escritórios já exigem mais seletividade. Segundo analistas de mercado, ainda não está claro qual será o tamanho do home office após a pandemia e se muitas empresas vão mesmo reduzir os espaços alugados.

Fundos imobiliários que têm participação em imóveis mais concorridos, com fila de espera, devem se recuperar mais rapidamente que aquelas carteiras com ativos em regiões e cidades com menor demanda por prédios de escritórios, diz Franchini.

Fundos imobiliários de tijolos em logística

Entre os fundos imobiliários de tijolos, esse segmento tem maior potencial de resistir a perdas no valor das cotas, mas com menor potencial de valorização. As empresas de comércio eletrônico estão crescendo e precisando cada vez mais de espaços para centros de distribuição, favorecendo fundos que investem nesse tipo de imóvel.

Fundos imobiliários de papel

Os fundos que mais subiram durante pandemia são carteira que aplicaram em títulos imobiliários, como CRIs, emitidos por empresas do setor imobiliário para financiar projetos, ou LCIs, emitidos por bancos para financiar projetos imobiliários.

No primeiro momento, esses fundos não sofrem com a crise econômica porque a remuneração é acertada antes - tendo um rendimento fixo mais a variação da inflação ou dos juros. Além disso, há garantias dos gestores dessas carteiras para cobrir eventuais calotes.

Alta dos juros pode afetar fundos imobiliários

O analista-chefe de fundos imobiliários da casa de análise independente Suno Reserach, Marcos Baroni, aponta que os fundos que aplicam em CRIs devem se beneficiar da inflação em alta e do início do primeiro ciclo de alta dos juros desde 2015.

Mas Baroni destaca que essa corda não pode ser esticada demais. Se a atividade econômica não for retomada, se a inflação começar a subir de forma descontrolada e os juros de longo prazo subirem muito além do patamar atual, algumas empresas que emitiram esses CRIs podem enfrentar dificuldades de caixa para honrar seus credores e, assim, afetar os rendimentos das cotas dos fundos imobiliários que têm esses papeis em carteira.

O investidor de fundo imobiliário deve estar mais sensível à questão dos juros. Cerca de 93% dos investidores atuais de FIIs no Brasil chegou a esse mercado depois de 2016, ou seja, só viu queda de juros. Portanto, essa turma vai vivenciar uma experiência diferente agora.
Marcos Baroni, analista-chefe de fundos imobiliários da Suno Research