• BTG Pactual Logística (BTLG11): 6 recomendações
• Vinci Logística (VILG11): 6 recomendações
• TRX Real Estate (TRXF11): 5 recomendações

*Levantamento feito com base nas carteiras recomendadas pelas seguintes instituições: Ativa Investimentos, BB Investimentos, BTG Pactual, Genial Investimentos, Guide Investimentos, Mirae Asset Corretora, Necton Investimentos, Santander Corretora, Terra Investimentos e XP Investimentos.

Dividendos ainda podem compensar juro maior

O Índice de Fundos Imobiliários (Ifix) da B3 terminou março com queda de 1,38%, em sentido oposto ao do principal índice de ações da Bolsa (Ibovespa), que avançou 6% no período.

Um dos fatores importantes no mês passado foi o aumento da taxa básica de juros (Selic), de 2% para 2,75% ao ano, o que surpreendeu os especialistas. "Como resultado, observamos o mercado pressionando fortemente as cotas dos FIIs [fundos imobiliários]", diz a BB Investimentos, por conta da comparação com a taxa que é referência de muitas aplicações financeiras.

No entanto, pondera a corretora, ao analisar fundos imobiliários é preciso considerar a expectativa de retorno total —que consiste no montante esperado de dividendos pagos mensalmente mais o potencial de valorização das cotas negociadas na B3.

Pelos cálculos da instituição, se descontado o Imposto de Renda (IR), uma Selic a 2,75% traz um retorno líquido do investimento ainda bastante inferior aos dividendos pagos pelos fundos imobiliários, entre 6% e 7% ao ano, em média. Nesta comparação, vale lembrar que os proventos distribuídos por esses produtos são isentos de IR.

"Ou seja, mesmo diante da elevação recente da taxa de juros e da perspectiva de novas altas no curto prazo, os retornos proporcionados pelos fundos imobiliários ainda estão em patamares consideravelmente superiores aos dos investimentos pós-fixados", diz a BB.

Para a instituição, dadas as incertezas relacionadas ao agravamento da pandemia da covid-19, a preferência neste primeiro semestre continua sendo por fundos de papéis e de logística, em detrimento aos de shoppings e escritórios.

Na Santander Corretora, a avaliação é de que o segmento logístico é um dos mais defensivos no atual cenário, pois tem como principais inquilinos empresas de comércio eletrônico e varejo essencial (supermercados e farmácias), "menos impactados em suas operações".

BTG Pactual Logística se destaca por mix e localização

Em sua análise do mês, a XP Investimentos afirma que o fundo BTG Pactual Logística (BTLG11) possui um portfólio com boa diversificação de ativos, em geral, voltados para a indústria e para o comércio. A lista inclui 15 imóveis, a maioria deles localizada nos estados de São Paulo, Ceará, Rio de Janeiro e Santa Catarina.

Segundo a corretora, a maior parte dos contratos do fundo são classificados como "atípicos", ou seja, acordados entre as partes com termos e cláusulas diferenciadas dos instrumentos de locação comuns. Tais acordos costumam ter prazo mais dilatado e, em geral, trazem segurança maior em relação ao risco de vacância e previsibilidade de receita de aluguel.

Além disso, diz a XP, os inquilinos do fundo de logística gerido pelo BTG atuam em setores diversificados: comércio, alimentício, automobilístico e papel e celulose. "Em nossas estimativas, o dividend yield [retorno com dividendos] se mantém em patamares de 6,7% em 2021."

Vinci Logística tem foco em alto padrão

No caso do Vinci Logística (VILG11), gerido pela Vinci Partners, o foco são ativos de alto padrão para renda, diz a análise do BTG Pactual. "Os ativos estão localizados majoritariamente em Minas Gerais (46%), especificamente na região de Extrema, localidade com baixa vacância e com incentivos fiscais", afirmo o banco, que incluiu o fundo em sua carteira recomendada de abril.

De acordo com a instituição, a segunda região com maior relevância no portfólio do Vinci Logística é o estado de São Paulo (23% da área bruta locável da carteira), onde possui ativos em Jundiaí, Guarulhos, Osasco e São Roque.

O fundo conta com uma carteira de locatários pulverizada, formada por grandes empresas, como Netshoes, Tok&Stok, Magazine Luiza e a Ambev, diz o BTG. O relatório destaca ainda que a maior parte dos inquilinos pertence ao segmento de varejo (40%), com exposição direta ou indireta ao segmento de comércio eletrônico.

"O fundo possui 74% dos contratos na modalidade atípica e de longo prazo (86% dos vencimentos após 2023), que garantem maior estabilidade na receita de locação no que tange descontos, renegociações e rescisão", completa a XP, que projeta um retorno de 7,1% em dividendos neste ano.

TRX Real Estate reúne comércio e logística

Presente em metade das dez carteiras de fundos imobiliários recomendadas para abril, o TRX Real Estate (TRXF11) fecha a lista de destaques do período.

O produto investe em imóveis de comércio (85% da área bruta locável) e logística, informa a Santander Corretora, que destaca ainda a diversificação do portfólio --formado por 43 empreendimentos distribuídos em 11 estados.

Segundo relatório da instituição, todos os contratos do TRX Real Estate são atípicos, com inquilinos de grande porte, e 85% deles possuem vencimento em 2035 em diante. "Estimamos um yield [retorno] atrativo de 7,8% nos próximos 12 meses."

Alterações e portfólios completos indicados

Ativa Investimentos

• Retirou: CSHG Real Estate (HGRE11).
• Carteira recomendada: BTG Pactual Logística (BTLG11), CSHG Renda Urbana (HGRU11), Guardian Logística (GALG11), JS Real Estate Multigestão (JSRE11), RBR Properties (RBRP11), REAG Multi Ativos Imobiliários (RMAI11), REC Recebíveis Imobiliários (RECR11), Rio Bravo Renda Educacional (RBED11), TG Ativo Real (TGAR11), Tordesilhas EI (TORD11) e TRX Real Estate (TRXF11).

Obs: excluiu um fundo e não incluiu nenhum neste mês.

BB Investimentos

• Incluiu: XP Selection (XPSF11).
• Retirou: RBR Alpha Multiestratégia (RBRF11).
• Carteira recomendada: Banestes Recebíveis Imobiliários (BCRI11), CSHG Renda Urbana (HGRU11), Malls Brasil Plural (MALL11), Mérito Desenvolvimento Imobiliário I (MFII11), REC Recebíveis Imobiliários (RECR11), Vinci Logística (VILG11), XP Log (XPLG11) e XP Selection (XPSF11).

BTG Pactual

• Incluiu: Vinci Logística (VILG11).
• Retirou: BTG Pactual Logística (BTLG11).
• Carteira recomendada: BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11), BTG Pactual Crédito Imobiliário (BTCR11), Capitânia Securities II (CPTS11), CSHG Real Estate (HGRE11), RBR Properties (RBRP11), HSI Logística (HSLG11), Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11), RBR Rendimento High Grade (RBRR11), Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11), Santander Renda de Alugueis (SARE11), Vinci Logística (VILG11) e XP Log (XPLG11).

Genial Investimentos

• Incluiu: REC Recebíveis Imobiliários (RECR11) e Rio Bravo Fundo de Fundos (RBFF11).
• Retirou: Brasil Plural Absoluto Fundo de Fundos (BPFF11) e Plural Recebíveis Imobiliários (PLCR11).
• Carteira recomendada: BTG Pactual Logística (BTLG11), CSHG Renda Urbana (HGRU11), HSI Malls (HSML11), Malls Brasil Plural (MALL11), Mogno Fundo de Fundos (MGFF11), Pátria Logística (PATL11), RBR Rendimento High Grade (RBRR11), REC Recebíveis Imobiliários (RECR11), Rio Bravo Fundo de Fundos (RBFF11), VBI Prime Properties (PVBI11) e Vinci Offices (VINO11).

Guide Investimentos

• Incluiu: TRX Real Estate (TRXF11) e VBI CRI (CVBI11).
• Retirou: BTG Pactual Corporate Office (BRCR11) e Rio Bravo Crédito Imobiliário IV (RBIV11).
• Carteira recomendada: BTG Pactual Logística (BTLG11), Capitânia Securities II (CPTS11), CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11), Mauá Capital Recebíveis Imobiliários (MCCI11), Ourinvest Fundo de Fundos (OUFF11), Pátria Logística (PATL11), TRX Real Estate (TRXF11), VBI CRI (CVBI11), Vinci Logística (VILG11) e Vinci Shopping Centers (VISC11).

Mirae Asset Corretora

• Incluiu: TRX Real Estate (TRXF11).
• Retirou: RBR Alpha Multiestratégia (RBRF11).
• Carteira recomendada: BTG Pactual Fundo de Fundos (BCFF11), BTG Pactual Logística (BTLG11), CHSG Logística (HGLG11), CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11) e TRX Real Estate (TRXF11).

Necton Investimentos

• Carteira recomendada: BTG Pactual Corporate Office (BRCR11), Plural Recebíveis Imobiliários (PLCR11), RBR Alpha Multiestratégia (RBRF11), Tellus Properties (TEPP11), TRX Real Estate (TRXF11), Valora CRI Índice de Preço (VGIP11), Vinci Logística (VILG11) e XP Properties (XPPR11).

Obs: não houve alterações em relação ao mês passado.

Santander Corretora

• Incluiu: CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11) e VBI CRI (CVBI11).
• Carteira recomendada: BTG Pactual Logística (BTLG11), CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11), Mauá Capital Recebíveis Imobiliários (MCCI11), RBR Alpha Multiestratégia (RBRF11), Santander Renda de Alugueis (SARE11), TG Ativo Real (TGAR11), TRX Real Estate (TRXF11), VBI CRI (CVBI11), Vinci Logística (VILG11) e Vinci Offices (VINO11).

Obs: incluiu dois fundos e não excluiu nenhum neste mês.

Terra Investimentos

• Carteira recomendada: BTG Pactual Fundo de Fundos (BCFF11), CHSG Logística (HGLG11), CSHG Real Estate (HGRE11), Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11) e TG Ativo Real (TGAR11).

Obs: não houve alterações em relação ao mês passado.

XP Investimentos

• Incluiu: RBR Rendimento High Grade (RBRR11) e XP Crédito Imobiliário (XPCI11).
• Retirou: CSHG Real Estate (HGRE11).
• Carteira recomendada: BTG Pactual Logística (BTLG11), CSHG Renda Urbana (HGRU11), Kinea Índice de Preços (KNIP11), Pátria Logística (PATL11), RBR Rendimento High Grade (RBRR11), VBI Prime Properties (PVBI11), Vinci Logística (VILG11) e XP Crédito Imobiliário (XPCI11).

Obs: incluiu dois fundos e excluiu apenas um neste mês.

O preço e o desempenho dos fundos imobiliários podem ser conferidos na página de cotações do UOL Economia, na seção Bolsa de Valores.