Casa própria não é investimento se você compra para morar nela, mas pode ser se a ideia é colocar esse imóvel para alugar. Mas entre receber o aluguel desse imóvel e investir em fundos imobiliários, o que é melhor? Qual rende mais? No Papo com Especialista, programa semanal e ao vivo do UOL, o economista César Esperandio fez uma comparação entre os dois tipos de investimentos e crava: um deles ganhou de goleada, de 7 a 1.
Esperandio analisou oito aspectos em cada opção: investimento inicial, liquidez, diversificação, risco de inadimplência, risco de vacância, taxas, impostos e rentabilidade. Veja abaixo quem saiu ganhando, entenda o motivo e assista ao programa completo, que é um tira-dúvidas sobre investimentos exclusivo para assinantes e transmitido toda quinta-feira, às 15h.
Vantagens e desvantagens de cada um
No programa, Esperandio explicou que para a comparação, ele levou em consideração imóveis para investimento, não para morar. "Vamos pensar na análise de risco e retorno, e não como bem de uso", afirmou ele, que é também do canal Econoweek.
Fundos de investimentos imobiliários (FII) são como se fossem condomínios de investidores que, juntos, são donos de vários imóveis, sendo que a receita do aluguel é dividida entre eles.
Existem vários tipos de fundos imobiliários, os principais são os fundos de tijolos (imóveis residenciais, lajes corporativas, hospitais, agências bancárias e shoppings centers, entre outros) e os de papel (ativos de renda fixa ligados ao mercado imobiliário, como CRIs e LCIs). CRIs são Certificados de Recebíveis Imobiliários, e LCIs são Letras de Crédito Imobiliário.
Confira o placar de vantagens e desvantagens
1) Investimento inicial
FII (1): cotas a partir de R$ 100, em média.
Imóvel (0): é no mínimo a entrada do financiamento, caso você vá comprar um imóvel financiado.
"Isso depende do valor do imóvel e da sua renda, mas não costuma ser uma entrada pequena", disse o economista. Além da entrada, você tem que considerar as parcelas do financiamento, que costuma se alongar por 30 anos.
"Isso pode te dar uma imobilização financeira, porque você vai ter que direcionar um valor grande de entrada mais parcelas de financiamento por um longo tempo", afirmou.
2) Liquidez
FII (2): é fáci comprar e vender uma cota, e isso pode ser feito pelo aplicativo da sua corretora via celular ou computador. Basta emitir uma ordem de compra ou venda.
Imóvel (0): não costuma ser rápido vender um imóvel. Você pode demorar entre seis meses e um ano para conseguir se desfazer dele.
3) Diversificação
FII (3): por ter cota com valor baixo, você consegue diversificar em vários fundos imobiliários. Isso diminui os riscos do investimento. Além disso, a maioria dos FIIs já possui vários imóveis diferentes que propiciam interessante diversificação ao investir em apenas uma cota.
Imóvel (0): você precisará de muito dinheiro para conseguir comprar vários imóveis e, assim, diversificar. "É possível? Claro que sim, mas não é para todo mundo", disse Esperandio.
4) Risco de inadimplência
FII (4): o risco é baixo em fundos imobiliários que investem em vários tipos de imóvel. "A lógica é essa: se um inquilino deixa de pagar o aluguel, isso não vai prejudicar muito a rentabilidade do fundo, porque a expectativa é que todos os outros inquilinos continuem pagando em dia. Um compensa o outro no final", explicou.
Imóvel (0): se você tem apenas um imóvel para alugar, pode ficar sem ver a cor do aluguel caso o inquilino não honre o compromisso. "Você fica com dois problemas: sem a renda do aluguel e com a dor de cabeça de cobrar o inquilino judicialmente."
5) Risco de vacância
FII (5): a lógica é a mesma do risco de inadimplência. Um imóvel pode ficar vazio, mas a tendência é que os outros imóveis estejam com inquilinos.
Imóvel (0): se o seu imóvel fica sem inquilino por um tempo, você não recebe o aluguel até encontrar outro inquilino, mas continua arcando com as despesas daquele imóvel vazio (IPTU, condomínio, etc.).
6) Taxas
FII (5): há taxa de administração. Afinal, nos fundos imobiliários há sempre um gestor profissional e sua equipe cuidando dos seus investimentos e da administração desses imóveis (contratos, cobrança de alugueis, compra e vende de imóveis etc.).
Imóvel (1): você pode administrar sem a ajuda profissional, fazendo isso por conta própria. "Não é recomendável se você não tiver experiência, mas é uma opção", disse Esperandio.
7) Impostos
FII (6): você não paga Imposto de Renda (IR) sobre os rendimentos mensais (sua parte nos alugueis dos imóveis destes fundos). Há apenas incidência sobre a valorização da sua cota, na hora que você quiser vendê-la.
Imóvel (1): sim, aqui você paga IR sobre o valor recebido dos aluguéis e também sobre a venda do imóvel, caso tenha ocorrido valorização deste patrimônio na hora da venda.
8) Rentabilidade
FII (7): os mais conservadores costumam render entre 0,5% e 0,7% ao mês; alguns podem render mais.
Imóvel (1): de forma geral, um imóvel costuma gerar de receita de aluguel 0,4% sobre o valor do imóvel (já descontado o Imposto de Renda). Por exemplo: se o valor do seu imóvel for de R$ 350 mil, o aluguel será de R$ 1.400 por mês.
"Se você tivesse R$ 350 mil aplicados em fundos imobiliários, a uma taxa de 0,65% ao mês, essa receita mensal daria R$ 2.275, bem superior ao aluguel de um único imóvel", disse o economista.
Resultado final do placar: 7 a 1 para os fundos imobiliários.
Esperandio alertou que, para quem é ansioso e não tem estômago para acompanhar a oscilação do mercado, talvez não seja a hora de investir em fundos imobiliários.
"Você deve começar a investir nisso depois de já ter a sua reserva de emergência montada e de ter diversificado os seus investimentos na renda fixa. Depois disso, aí talvez já seja a hora de fazer seus aportes em fundos imobiliários", declarou.
Papo com Especialista é toda quinta-feira
O programa Papo com Especialista é transmitido às quintas-feiras, das 15h às 16h, na página inicial do UOL, no UOL Economia e na página de Investimentos, e é exclusivo para assinantes. Reveja programas anteriores aqui.
Você pode enviar perguntas ao Papo pelo e-mail uoleconomiafinancas@uol.com.br —elas podem ser respondidas no programa.
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