Calotes nos fundos imobiliários dão prejuízos; é perigoso investir?

Cerca de 500 mil cotistas de quatro fundos de investimentos imobiliários (FIIs) perderam dinheiro com um calote. Veja quais são os riscos de investir em FIIs.

O que aconteceu?

Os quatro fundos envolvidos nas perdas são de papel. São o Hectare CE (HCTR11), Devant Recebíveis Imobiliários (DEVA11), Tordesilhas (TORD11) e Versalhes Recebíveis Imobiliários (VSLH11). Ou seja, investem em recebíveis de dívidas do mercado imobiliário.

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Na semana passada, sete empreendimentos que emitiram CRIs (Certificado de Recebíveis Imobiliários), que é um título de dívida baseado em imóveis, declararam inadimplência. Em ao menos dois casos, os emissores de dívida inadimplentes são ligados à mesma holding que gere os fundos imobiliários que compraram os CRIs, que estão em situação de calote.

Os investidores destes fundos estão perdendo dinheiro de duas maneiras. A primeira é pela queda no valor das cotas. Ou seja, o investimento perdeu valor. A segunda é pelo não pagamento de dividendos, que já vem caindo nos últimos meses.

Quais são os riscos de investir em FIIs?

Como esse é um investimento de renda variável, especialistas alertam que há risco de instabilidade.

O valor das cotas dos fundos pode cair. Caso a Selic continue em alta, a tendência é que os investidores prefiram a renda fixa. Isso gera uma diminuição do valor das cotas dos fundos imobiliários. Então, se você tem investimentos em FIIs, pode ver esse valor diminuir.

Outro risco é o de calote. No caso de fundos de tijolo, que investem em imóveis e ganham com o recebimento dos aluguéis, as empresas podem deixar de pagar. No caso dos fundos de papel, também pode ter calote nas dívidas, a inadimplência.

"Há risco de crédito e de inadimplência dos inquilinos, que podem ter dificuldade de pagar os aluguéis em dia. Isso afeta os ganhos e também o preço das cotas no mercado", diz Marx Gonçalves, sócio e analista de FIIs da Nord Research.

Crise das varejistas afetou mercado. No início do ano, os FIIs também sofreram com a crise das Americanas, que perderam valor com o receio do mercado de inadimplência, e com a Tok & Stok, com o não pagamento do aluguel em alguns meses, por exemplo.

Qual é o rendimento dos Fundos Imobiliários?

Os fundos pagam os cotistas por meio de dividendos. Esses dividendos podem ser pagamento de aluguéis, no caso de fundos de tijolo, ou de recebíveis de dívidas, no caso de fundos de papel.

Pagamentos são mensais. Os dividendos também são isentos do imposto de renda. Por isso são uma alternativa para o investidor que quer ganhar uma renda passiva todos os meses.

Mas rendimento está negativo. O IFIX, índice de referência de FIIs da Bolsa brasileira, caiu 3,6% desde o início do ano. O índice leva em conta os maiores fundos imobiliários negociados no mercado. A queda vem da redução do valor das cotas dos fundos.

Problema é dos juros altos. Os FIIs têm enfrentado perdas porque os investidores saem da renda variável para aplicar em ativos de renda fixa, que estão mais atraentes por causa dos juros altos.

O que fazer se perdi dinheiro?

É importante estar ciente dos riscos antes de aplicar em FIIs.

Em caso de prejuízo, o primeiro passo é verificar por que o investimento caiu. Segundo Gonçalves, se os dividendos foram menores porque um dos imóveis do FII ficou vago, por exemplo, é um problema pontual e não altera os fundamentos do fundo, então o melhor é manter o investimento. Se o FII só tem um imóvel que está numa localização ruim, por exemplo, pode ser bom vender a cota.

Não venda no olho do furacão. Ao vender suas cotas em caso de crise, é mais provável que perca o dinheiro, diz ele.

É uma boa investir em FIIs?

São bons ativos para acumular riquezas no longo prazo e, até mesmo, gerar uma boa renda mensal, dizem os especialistas.

Uma das vantagens são os dividendos. Essa renda passiva é paga diretamente na conta dos cotistas e que são isentos de Imposto de Renda.

Outro ponto é o baixo custo para aplicar. Qualquer pessoa pode abrir uma conta em uma corretora ou banco digital, sem custos, e investir um baixo valor em FIIs. O investimento mínimo para uma cota de fundo imobiliário gira em torno de R$ 100.

Hoje, os fundos estão em saldão e pode ser uma oportunidade. Por isso, a estratégia é investir aos poucos agora para colher dividendos depois, aproveitando os preços dos ativos agora, afirma Pedro Ernesto Bragança, diretor de Gestão de Fundos da TG Core Asset.

Cotas podem subir. Com a possível queda da Selic no futuro, mais investidores irão para a renda variável, fazendo com que as cotas de FIIs se valorizem.

A melhor estratégia para investir nos FIIs passa por diversificar os aportes e analisar os imóveis e os gestores do fundo. Essa diversificação passa por investir em FIIs em setores diferentes e com bons imóveis ou credores.

Com informações das matérias "Qual é a melhor estratégia para investir em fundos imobiliários em 2023?", publicada em 9 de março, e "FIIs atraem mais de 2 milhões de pessoas; devo investir também?", publicada em 26 de fevereiro.