Quer investir em imóveis ou fazer um financiamento? Veja dicas

É mesmo comprar a casa própria ou morar de aluguel? Se for comprar, vale pagar à vista ou fazer financiamento? Comprar imóvel na planta é um bom negócio?

No Papo com Especialista, programa ao vivo do UOL, a planejadora financeira Vivian Rodrigues responde a essas e outras perguntas e mostra o que levar em consideração antes de tomar a decisão de comprar um imóvel.

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Leia abaixo a análise da planejadora financeira e assista ao programa completo do dia 13 de outubro, que é um tira-dúvidas sobre investimentos exclusivo para assinantes e transmitido semanalmente, às quintas-feiras, das 16h às 17h. Para também ter sua dúvida respondida no programa, envie sua questão para o Papo pelo email uoleconomiafinancas@uol.com.br.

Vale a pena comprar um imóvel?

Para Vivian, o primeiro questionamento que você deve fazer ao investir o seu dinheiro em um imóvel é: qual o seu objetivo?

"Nem sempre você precisa olhar para a casa que está comprando para morar e pensar que aquilo ali precisa ser algo financeiramente lucrativo. Não tem nada de errado você escolher um caminho que não necessariamente é o melhor em termos financeiros. Muitas vezes há um projeto de vida, um sonho, um estilo de vida envolvido", declara.

No entanto, diz ela, isso não impede de você olhar todo o contexto financeiro, antes de comprar o imóvel, se você vai fazer um financiamento, pensa em pagar à vista ou olha para o imóvel como fonte de renda futura.

Não tome uma decisão por impulso: Vivian diz que em muitos casos a decisão de comprar um imóvel é tomada de forma impulsiva.

"Muitas pessoas pensam que é melhor pagar o boleto do financiamento do que pagar o aluguel. Isso está muito enraizado, e a gente simplesmente toma essa decisão sem fazer nenhuma conta. Mas vale a pena olhar para essa questão com a importância que ela tem dentro do nosso orçamento", declara.

Para ela, essa é, para a maior parte das pessoas, a decisão mais cara financeiramente a ser tomada na vida. "Sabendo disso, dê a importância que essa decisão merece, pois ela pode impactar o seu orçamento por 10, 20 e até 30 anos", afirma.

Vale a pena comprar imóvel na planta?

Vivian diz que, ao comprar um imóvel ainda em construção, você não consegue fazer um financiamento em um banco, porque é exigido o "Habite-se", um documento emitido após a conclusão da obra.

Na primeira etapa, enquanto o imóvel está sendo construído, você vai pagando mensalmente as parcelas para a construtora, e não para o banco. Às vezes, o pagamento inclui ainda uma entrada e parcelas maiores semestrais ou anuais, dependendo da sua negociação.

Essas parcelas mensais podem ser bem baixas, fazendo você acreditar que a compra do imóvel cabe no seu orçamento. Mas é uma visão de curto prazo, diz a planejadora.

O saldo devedor vai sendo reajustado mês a mês e, às vezes, as parcelas não cobrem esse reajuste. Isso pode levar sua dívida a ser maior no momento de entrega das chaves do que a contratada na hora da compra do imóvel, mesmo tendo pago várias parcelas na etapa de construção.

Em geral, as pessoas recorrem a financiamento imobiliário para pagar o saldo devedor.

A dica, diz a planejadora financeira, é ficar atento ao índice de reajuste do saldo devedor e calcular quanto ficaria uma parcela de financiamento imobiliário hoje, para ver se vai encaixar no seu orçamento.

Imóvel como investimento: vale a pena?

Segundo Vivian, a compra de imóvel é um negócio. "Não faz sentido a gente comparar com investimentos em renda fixa, por exemplo, onde você coloca o dinheiro e não precisa fazer absolutamente nada", afirma. É necessário assumir riscos, como de o imóvel ficar vazio, e é preciso ter certo trabalho, como achar novos inquilinos e renegociar o valor.

No caso do imóvel pensando como investimento para aluguel, para você viver daquela renda, outros fatores irão influenciar, diz ela, como a manutenção do bem, os custos com a imobiliária, vacância, inadimplência do inquilino, etc.

Outra característica é a liquidez do imóvel. "Se você tem uma emergência, não pode vender parte do imóvel, como o banheiro, para usar o dinheiro", afirma.

Quero comprar um imóvel para morar, como me planejar?

Se você sabe o valor do imóvel que quer comprar, o próximo passo é saber sua capacidade de poupança para poder acumular esse valor e fazer esses investimentos mensalmente.

Ela diz que vale levar outros fatores em consideração:

1) Avaliar seus planos Você quer morar nessa cidade/bairro por muito tempo? Ou tem planos de mudança?

Ao comprar um imóvel para morar, a ideia é ficar ali por muitos anos. Mas, se você tem intenção de mudar de cidade ou bairro, ter um imóvel te deixa mais travado a tomar essa decisão. "Se isso passa pela sua cabeça, talvez não seja o melhor momento para comprar o imóvel", diz a planejadora financeira.

2) Calcule se você vai ter dinheiro para comprar o imóvel - Antes de comprar, faça um raio-x do que acontece com o seu dinheiro hoje, para poder avaliar a sua capacidade financeira.

Ela afirma ainda que há vários custos envolvidos na operação de compra de um imóvel, como gastos no cartório, impostos, taxas, etc.

"Faça todas essas reflexões, entenda qual o valor que você tem disponível e avalie se você precisa do imóvel hoje para morar ou tem ainda algum tempo para poder se planejar. Não se esqueça que isso precisa se encaixar no seu orçamento. Se não, pode até iniciar um processo de endividamento que, eventualmente, pode levar até a perda do imóvel", declara.

3) Você pode adiar a decisão de comprar o imóvel para um momento mais favorável - Se a compra do imóvel está distante dos seus projetos e da sua capacidade financeira no momento, o plano pode ser adiado.

Para ela, o que você pode fazer é adiar um pouco esse plano, para poder encaixá-lo com menos risco no seu orçamento.

Comprar ou alugar? Sinto que estou jogando dinheiro fora pagando aluguel

Segundo Vivian, nem sempre os valores do aluguel e da parcela do financiamento são iguais.

Mas vale comparar os aspectos qualitativos, comportamentais e até de logística nos dois casos. Por exemplo, diz ela, ao alugar, você tem mais mobilidade de mudar de casa. Ao comprar, você tem mais segurança de não precisar sair do imóvel quando o contrato de aluguel vence.

Fazendo o recorte somente dos aspectos matemáticos: é melhor comprar ou alugar?

Supondo que você tenha o valor do imóvel para pagar à vista, a conta a ser feita é a seguinte: se esse dinheiro rende acima da inflação e se essa rentabilidade real for bem maior do que o valor do aluguel, financeiramente é melhor alugar, pagar o aluguel com parte do rendimento e deixar o restante rendendo com os juros compostos, mês após o outro.

Ela reforça, no entanto, que é preciso levar em consideração todos os aspectos, não apenas os matemáticos.

É mais seguro comprar um imóvel ou investir em fundos imobiliários?

Vivian diz que existem diferenças entre comprar um imóvel ou investir em fundos imobiliários.

Diversificação: "Se você compra um imóvel para alugar, você está colocando todo o seu dinheiro em um único local. Se você investe em uma carteira de fundos imobiliários, geralmente cada um desses fundos têm vários imóveis. Ou seja, você tem menos risco envolvido ao investir em fundos imobiliários", afirma.

Gerenciamento: Se você é dono do imóvel, tem que lidar com todas as questões relativas a ele (manutenção, contrato, negociação com inquilino, etc.) —ou pagar alguém ou empresa especializada para fazer isso. No caso dos fundos imobiliários, essa gestão é feita pela equipe daquele fundo e que tem muita experiência.

Liquidez: Se você precisar de um dinheiro de emergência, em geral, não conseguirá vender o imóvel de um dia para o outro. Há todo um processo mais moroso na venda de um imóvel. Já nos fundos imobiliários, você não tem isso. O seu dinheiro não fica travado. Na maior parte dos casos, você consegue acessar esse dinheiro.

Por outro lado, diz ela, ter o dinheiro "travado" faz você não ter opção para usá-lo em gastos mais impulsivos de curto prazo.

Outra questão em relação à liquidez, segundo Vivian, é que você consegue acompanhar, via home broker, a oscilação dos fundos imobiliários —o que não ocorre no caso do imóvel. "Todos os dias há pessoas comprando e vendendo pelo home broker. Isso traz um contexto de prazo mais curto, perdendo esse horizonte mais longo que o imóvel tem", diz.

Papo com Especialista é semanal

O programa Papo com Especialista é transmitido às quintas-feiras, semanalmente, das 16h às 17h, na página inicial do UOL, no UOL Economia e no UOL Investimentos, e é exclusivo para assinantes. Reveja programas anteriores aqui.

Você pode enviar perguntas ao Papo pelo email uoleconomiafinancas@uol.com.br —elas podem ser respondidas no programa.

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