Eduardo Mira, do Me Poupe!, dá dicas para quem quer investir em FIIs

Hoje, diz que é milionário, mas não revela sua fortuna. Ele já teve grandes prejuízos na Bolsa de Valores e até chegou a cair em pirâmides financeiras, mas diz que aprendeu com as ciladas.

Ele diz que hoje sua renda vem toda dos dividendos de FIIs e ações. Mas chegar nesse ponto exige paciência: ele levou quase duas décadas para ter a sua independência financeira.

Rendimento alto

A carteira de Eduardo Mira rendeu 21,24% no último ano, enquanto só em 2023 já rendeu 16,18%. Esse é o rendimento de todo o seu patrimônio, não só o que está em FIIs.

Como referência, a rentabilidade do Ifix (índice dos fundos imobiliários) em 2023 até junho foi de 10,05%. Já em 12 meses, o Ifix rendeu 12,87%, conforme o levantamento do TradeMap, enquanto a Selic está em 13,75%. O Ifix rendeu mais que que a inflação, e desbancou os fundos multimercado, a poupança, e investimentos em ouro, euro e dólar nos últimos 12 meses. Mas perdeu do CDI, de títulos públicos e de investimentos mais instáveis, como o bitcoin, o Ibovespa e as small caps, que são ações com maior potencial de crescimento, segundo o Trademap.

Mira não revela quanto tem aplicado. Mas, se ele tivesse R$ 10 mil, teria recebido R$ 4.085,66 brutos no último ano só com seus rendimentos. Se ele tivesse R$ 1 milhão, o rendimento seria de R$ 408.566,32 brutos em 12 meses. O cálculo foi feito por Hellen Kato - especialista de Metas e Matemática Financeira da Me Poupe!.

Mas é irreal que um investidor iniciante queira alcançar a rentabilidade do professor. Hellen diz que é importante que o iniciante não crie expectativas de ter um rendimento tão alto ao começar na Bolsa. Segundo ela, é importante não criar expectativas de ganhos altos no começo. Isso pode inclusive levar a pessoa a ter prejuízos.

Além disso, é importante lembrar que investir em FIIs tem riscos. Eles fazem parte da renda variável, e podem ter perdas em certos períodos, de acordo com movimentos do mercado.

Em que FIIs ele investe

O fundo imobiliário em que mais tem dinheiro investido é o ALZR11, criado em 2018. É um fundo de empreendimentos imobiliários não residenciais, com contratos longos e seguros.

Outro fundo que o investidor acredita no retorno é o fundo de tijolo CSHG Logística (HGLG11), do Credit Suisse Hedging Griffo. A aplicação investe em galpões logísticos e, para ele, é um dos melhores fundos pelo resultado geral.

Além desses fundos imobiliários, Mira também investiu em outros nos últimos meses. Por exemplo: VIUR11, GALG11, CYCR11, HGBS11, JSRE11, BTLG11, SADI11 e KNHY11. Outras que mantém na carteira são VISC11, XPML11, TGAR11, OUJP11, VGIR11, VRTA11, HGRE11. O sócio da Me Poupe! deixa claro que sua carteira não significa necessariamente uma recomendação de investimento, porque depende dos preços atuais e do próprio investidor.

Eu invisto em vários, tenho uns 30 FIIs na carteira, desde shopping até galpão, passando por lajes corporativas, incorporação e crédito.
Eduardo Mira, sócio da Me Poupe!

Estratégias para viver de renda

A mentalidade do investidor é de diversificar. Além dos FIIs, ele também investe em criptomoedas e ações. O objetivo é ajustar seu patrimônio de acordo com a necessidade e o mercado. Ele investe pensando no quanto o dinheiro vai render por mês.

E na renda fixa, ele não investe? Mira afirma que até tem dinheiro em certos ativos de renda fixa. Mas essa é só uma reserva de oportunidade - até achar um bom fundo imobiliário ou ação que esteja com descontos. Assim, o dinheiro não fica parado e nem investido em algo que possa causar prejuízos.

Cenário promissor para investir

Expectativa é que os FIIs rendam ainda mais. Com a queda da taxa Selic no futuro, os fundos imobiliários de tijolo voltam a render mais. Essa classe de FII investe em imóveis como lajes corporativas e shoppings, que dependem do consumo da população. Para Mira, esse movimento vai ser vantajoso, já que ele direcionou a maior parte dos seus investimentos aos fundos de tijolo.

O investidor diz que esse mercado ainda tem espaço para crescer mais. Isso porque após um período de bastante instabilidade e queda no valor das cotas, a perspectiva para os próximos meses é de valorização e aumento de dividendos em alguns setores. Por isso, ele diz que vale a pena investir em FIIs para quem quer viver de renda.

Como achar boas oportunidades?

O primeiro passo é ver fundos imobiliários que estão baratos. Você precisa verificar se eles estão sendo negociados abaixo do valor de seu patrimônio. Para isso, tem um indicador chamado preço sobre valor patrimonial ou P/VP, que mede o quanto um ativo está barato em relação ao seu patrimônio líquido. Se o resultado da divisão for menor que 1, significa que há um desconto nas cotas e pode ser interessante investir.

Boas oportunidades e com bons descontos estão em fundos de lajes corporativas e de fundos de fundos, conhecidos como FoFs, diz.

Tenha uma carteira diversificada e reinvista no mínimo 30% dos dividendos recebidos. Uma alocação equilibrada entre fundos de papel e fundos de tijolo já ajuda bastante na redução de riscos, segundo o especialista em investimentos.

É importante estar atento aos movimentos do mercado para não perder a oportunidade. Em breve, os juros podem começar a cair. Essa virada de ciclo da taxa de juros pode fazer com que a renda fixa renda menos. Isso faz a renda variável, como ações de fundos imobiliários, voltar a ser mais atrativa.

Aulão: como sair da poupança com segurança para ganhar mais dinheiro

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