Fundos imobiliários: 2021 foi difícil, mas uma categoria deles se deu bem

O ano de 2021 não foi fácil para os fundos imobiliários (FIIs). Nos últimos 12 meses, o índice que acompanha o desempenho desses papéis na B3, o Ifix, acumulou perdas de 20,28%. Mas mesmo nesse cenário conturbado, houve uma classe de FIIs que se destacou positivamente no ano.

Foram os fundos imobiliários de papel, também chamados de fundos de recebíveis imobiliários, aqueles que investem em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e em outros títulos de renda fixa com alguma ligação com o mercado imobiliário.

Relacionadas

Mercado imobiliário de luxo está aquecido. É hora de comprar?

O que vai acontecer com quem investe em fundos imobiliários em 2022?

Qual o impacto da variante ômicron nos ganhos dos fundos imobiliários?

Em geral, esses fundos obtiveram bons resultados no pagamento de dividendos. Os fundos de tijolo, por outro lado, estão entre os que mais sofreram durante o ano.

Em momentos de turbulências no mercado imobiliário, os fundos de papel, mais defensivos, tendem a ter um desempenho melhor. Isso acontece porque muitos dos títulos que compõem as carteiras estão atrelados a um indexador, fazendo com que eles se beneficiem, por exemplo, da alta de juros e de uma inflação mais pressionada.

Foi o que aconteceu em 2021. A taxa Selic saiu de 2% no início do ano para 9,25% em dezembro. Para o fim de 2022, o mercado espera uma taxa básica de juros ainda maior, de 11,75%, segundo o boletim Focus. A inflação, como todos sabem, também acelerou ao longo do ano passado: o IPCA fechou o ano em 10,06%, maior nível desde 2015. Esse cenário se reflete diretamente em maiores dividendos dos fundos imobiliários de papel.

Além da alta da taxa, outra vantagem para o investidor é a previsibilidade do rendimento. Com essa combinação de dividendos previsíveis e elevados, esses fundos conseguem também atrair mais investidores, o que acaba por fazer com que o preço das cotas no mercado secundário volte a patamares mais elevados.

Já os fundos de tijolo —aqueles que investem em desenvolvimento e locação de imóveis reais— podem entregar uma rentabilidade menor, pelo menos no curto prazo, quando o ativo ainda será construído ou este ainda está vago ou passou por alguma renegociação, como aconteceu, por exemplo, com os shoppings durante o lockdown.

Se o fundo investe no desenvolvimento de ativos, por exemplo, há o tempo necessário para a construção do imóvel, período em que o investidor não receberá rendimentos. Ainda, uma vez que o imóvel está construído e locado, o risco a que o fundo está exposto é o risco do locatário, um risco muitas vezes entendido como menor, e daí o retorno também mais baixo.

Mas não podemos generalizar! O bom desempenho desses fundos está intimamente ligado ao nível de atividade das empresas. Eles são impactados em momentos em que há maior ou menor demanda por galpões logísticos, escritórios ou lojas, por exemplo.

Por fim, quero relembrar algo que já falei nesta coluna em outra ocasião. A recente queda dos preços das cotas dos fundos imobiliários pode ser vista como uma oportunidade de compra. Há diversos FIIs cujas cotas vêm sendo negociados no mercado secundário em patamares mais baixos, quando analisada sua negociação histórica.

Os investidores que souberem aproveitar esse momento de mercado podem embolsar ganhos expressivos no longo prazo. E os rendimentos pagos por muitos destes FIIs de papel seguem saudáveis, por vezes em níveis iguais ou superiores ao reportado antes da crise causada pela covid-19.