Como a decisão da CVM pode afetar cada tipo de fundo imobiliário?

A última semana de janeiro de 2022 foi bastante movimentada para quem investe no mercado de fundos imobiliários (FIIs). No dia 24 foi divulgada uma decisão do colegiado da CVM (Comissão de Valores Mobiliários) envolvendo o Maxi Renda FII (MXRF11), sobre a impossibilidade de distribuição de dividendos por conta de prejuízos contábeis acumulados pelo fundo.

A decisão gerou pânico nos investidores, pois poderia afetar a forma de apuração de resultado e pagamento de dividendos de todos os FIIs. Vamos entender, então, a origem da discussão, os desdobramentos recentes e como isso pode impactar os investimentos no futuro.

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O que é a decisão da CVM

A Lei nº 8668/1993 regulamenta, entre outras coisas, a isenção de Imposto de Renda para pessoas físicas e a forma de apuração da distribuição de dividendos em fundos imobiliários. Ela estabelece que os FIIs devem distribuir ao menos 95% dos lucros auferidos segundo o regime de caixa, a partir de balancete semestral, apurado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano.

Contrariando a prática consolidada de mercado, a decisão da CVM determinou em sua decisão que, para distribuição de dividendos, também deveria ser considerado o lucro contábil.

Contudo, caso o administrador do fundo decida realizar distribuição, mesmo sem lucro contábil acumulado, o entendimento do órgão regulador é de que este montante deve ser classificado como amortização de cotas, o que pode refletir na tributação aos cotistas.

Para acirrar ainda mais os ânimos, a CVM divulgou alguns dias depois uma nota oficial informando que a decisão seria válida para todos os FIIs e não somente para o caso em questão.

Ainda que coubesse recurso sobre a decisão do dia 24 de janeiro, investidores ficaram apreensivos com o impacto significativo na cotação dos fundos imobiliários. Entre os dias 24 e 28 de janeiro, o IFIX, índice que mede a cotação dos FIIs com maior liquidez na B3, apresentou uma queda de quase 1,5%.

Entender como essa decisão afeta os rendimentos na prática é a grande dúvida a ser respondida. E ela pode afetar, de formas diferentes, os resultados de caixa e contábeis de cada tipo de fundo, como veremos a seguir.

Fundos de CRI (crédito imobiliário)

A situação para os fundos de CRI, que investem em crédito imobiliário, é um tanto complexa, como é o caso do MXRF11.

Em períodos de aumento acentuado da Selic, como observamos no segundo semestre de 2021 no Brasil, em geral os CRIs que compõem esses portfólios apresentam resultado contábil negativo, mesmo que o devedor esteja pagando em dia os juros e amortizações.

Isso leva à potencial situação de não-pagamento de dividendos, ainda que 100% da carteira de crédito do fundo esteja adimplente (que cumpre com suas obrigações, contrário de inadimplente). Esse é um tópico polêmico para investidores iniciantes e pode ser tema de um artigo no futuro.

Fundos de tijolo

Nos fundos de tijolo, que investem diretamente em imóveis para geração de renda, o impacto é de mais fácil compreensão, mas não menos potencialmente danoso aos dividendos.

Ao menos uma vez ao ano é feito um laudo de avaliação de cada um dos imóveis da carteira, que leva em consideração características do imóvel, estado de conservação, localização e capacidade de geração de renda.

Caso haja uma desvalorização do imóvel, provocada por uma redução na renda —gerada devido a uma pandemia, por exemplo—, provavelmente esses laudos apontarão uma desvalorização, que deve ser reconhecida como um prejuízo no período. E, por esse novo entendimento, consequentemente, haverá uma impossibilidade de distribuição de dividendos —mesmo que os inquilinos estejam pagando o aluguel pontualmente.

Fundos de fundos imobiliários

Por fim, os fundos de fundos imobiliários (FoFs) podem ser os mais afetados com a decisão, pois reconhecem lucro ou prejuízo contábil toda vez que o valor das cotas dos fundos investidos se altera.

Em outras palavras, com essa decisão, um FoF ficaria impedido de distribuir dividendos em um momento de queda generalizada da cotação dos ativos, ainda que os FIIs da carteira paguem dividendos no período.

Impacto em FIIs no geral

Independentemente do tipo de fundo, o impacto pode ser significativo. Após uma semana de caos nos mercados, a CVM publicou uma nova medida, que suspende temporariamente a decisão até que o pedido de reconsideração feito pelo administrador do MXRF11 seja avaliado pelo colegiado.

Sendo assim, se faz também necessária uma definição formal para o caso específico e, consequentemente, para toda a indústria de fundos imobiliários.

Dada a proporção que tomaram os fundos imobiliários, com mais de 1,6 milhão de pessoas físicas investindo no produto via B3, surgiram aqueles que querem prever o que acontecerá no futuro ou outros que apenas aderem a uma forma de torcida ou fé de que as coisas devem permanecer como estão.

Particularmente, acredito que o mais importante não é adivinhar qual será o desfecho dessa história. Mas a despeito do que acontecer, os FIIs continuarão como uma excelente ferramenta de geração de renda e proteção da inflação, podendo, contudo, passar por ajustes de curto prazo em alguns casos, o que pode também abrir boas janelas de oportunidade de compras de cotas.