O que esperar para os fundos imobiliários no segundo semestre?

Chegou o meio do ano e, com isso, a temporada de reavaliação das carteiras de investimento para o segundo semestre. É saudável que todo investidor faça revisões periódicas de suas aplicações a fim de avaliar se as premissas que levaram a alguma decisão ainda continuam válidas ou se faz sentido rever totalmente ou parcialmente seu portfólio.

Nesse contexto de reavaliação das premissas de investimento, o primeiro semestre de 2022 testou os investidores marinheiros de primeira viagem até os limites de suas forças, e o segundo semestre ainda guarda fortes emoções, como veremos a seguir.

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Ainda que a velha máxima de que rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura continue valendo, antes de entrarmos na avaliação das perspectivas para os próximos seis meses, acredito que seja válido olhar para trás e observar o que aconteceu até aqui, a fim de aprendermos um pouco e, principalmente, nos prepararmos para as fortes emoções (ou não) que estão por vir.

Desde o segundo semestre de 2021, a economia global vem enfrentando um cenário de inflação crescente e persistente, provocado inicialmente por uma conjunção de fatores relacionados aos estímulos monetários e choque de oferta.

Com o intuito de estimular a economia nos últimos anos, em especial durante a pandemia da covid-19, os principais Bancos Centrais do mundo adotaram políticas monetárias expansionistas, ou seja, reduziram as taxas básicas de juros para incentivar o consumo das famílias e, com isso, manter a economia aquecida. Em paralelo, os sucessivos lockdowns mundo afora provocaram os fechamentos de fábricas e a desarticulação das cadeias de suprimentos globais, resultando em um choque de oferta de produtos diversos. Essa combinação de fatores provocou o cenário de inflação que estamos vivenciando atualmente.

Adicionalmente, quando a situação não parecia conseguir se tornar mais complexa, a inflação foi agravada pela guerra entre a Ucrânia e a Rússia, que impactou na oferta de commodities agrícolas e energéticas (óleo e gás natural), resultando em uma pressão adicional sobre a inflação de alimentos e combustíveis, que possuem um grande poder de disseminação do aumento generalizado de preços na economia dos países.

Por fim, os Bancos Centrais, que estavam encurralados entre a cruz e a espada, com receio de cometer basicamente dois tipos de erro: i) iniciar precocemente o processo de aumento de juros para conter a inflação e, consequentemente, gerar uma desaceleração forte na economia ou ii) manter os estímulos monetários por tempo demasiado e, como consequência, levar a população a ter que conviver com um cenário inflacionário mais forte e duradouro, causando novamente um desarranjo da economia.

Dito isso, analistas de mercado em geral julgam que os Bancos Centrais cometeram o segundo erro, em especial o Fed e o Banco Central Europeu. Mas, obviamente, é muito fácil falar depois do ocorrido.

Esses efeitos geraram um impacto nos ativos em todo o mundo. As principais Bolsas mundiais acumulam quedas expressivas, com destaque para o S&P500, que amarga queda de pouco mais de 20% no ano, além da maior inflação na economia americana dos últimos 40 anos. No Brasil, não poderia ser diferente. O IBOV, principal índice do mercado de ações e o Ifix, principal índice do mercado de fundos imobiliários, acumulam quedas de aproximadamente 5% e 1%, respectivamente.

Como resultado dessa conjuntura macroeconômica, podemos esperar por uma recessão global, mas dado o caráter sui generis desse cenário para investidores e Bancos Centrais, é difícil prever exatamente quando começará a recessão e quanto tempo ela vai durar.

Nesses casos, é possível aprender algumas lições nos livros de história e crises passadas. Analistas acreditam que a recessão não será tão profunda quanto 2008, pois a regulação sobre os bancos desde então foi bastante aprimorada e os limites de alavancagem estão mais rígidos e, além disso, os balanços das empresas em geral estão mais saudáveis do que naquela crise.

Segundo o professor e escritor Hyman Minsky, crises e recessões são inevitáveis. Ele defende que períodos de grande estabilidade tornam as pessoas e empresas mais propensas a tomar risco e, com isso, geram instabilidade, que leva a um cenário de recessão e torna as pessoas menos propensas a tomar risco, provocando assim maior estabilidade e o início do ciclo novamente.

Diante desse contexto, devido aos movimentos recentes de venda generalizada de cotas, o mercado de fundos imobiliários pode apresentar boas oportunidades de entrada em títulos descontados para construção de carteiras de investimento de longo prazo, mas esse movimento deve ser realizado com muito cuidado no curto prazo e aguardar as boas oportunidades aparecerem para o investidor não se arrepender.