Gasolina mais cara afeta os fundos imobiliários: como investir?

No dia 17 de junho, a Petrobras anunciou um novo aumento do preço dos combustíveis nas refinarias, de 5,18% para a gasolina e de 14,26% para o diesel, completando uma elevação de mais de 30% e 60% nos preços destes itens, respectivamente, somente em 2022.

Entre os motivos para essa alta nos preços estão a desarticulação das cadeias de suprimento globais devido à pandemia e a guerra entre a Ucrânia e a Rússia travada no Leste Europeu. A Rússia é um grande exportador de commodities e, devido às sanções impostas pelo Ocidente às suas exportações, a disponibilidade global de petróleo diminuiu.

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A menor oferta do petróleo russo representa um aumento do preço do barril de petróleo. A título de comparação, somente esse ano, o barril do tipo Brent saiu de aproximadamente US$ 74 para mais de US$ 120 na data em que o texto é escrito, um aumento de pouco mais de 60% em menos de seis meses.

Trazendo esse fato para a realidade brasileira, a Petrobras, ainda depende da importação de petróleo para refino e abastecimento do mercado interno, apesar da intensa propaganda política sobre autossuficiência de petróleo em governos anteriores, já que há poucos concorrentes na área de refino. Portanto, a estatal possui parte de seu custo atrelado à cotação internacional do petróleo.

Dito isso, um aumento na cotação do barril pode ser absorvido de duas formas: i) aumento de preços de combustível nas refinarias controladas pela companhia ou ii) redução de margem de lucro ou até prejuízo para o resultado da estatal.

O primeiro cenário, que vem sendo escolhido pelo Conselho de Administração da Petrobras, causa um impacto imediato na inflação e, consequentemente, na popularidade do presidente Jair Bolsonaro às vésperas da eleição presidencial em outubro.

O segundo cenário possui um efeito igualmente perverso, pois gera prejuízo à companhia e diminuição dos dividendos pagos aos acionistas, incluindo a União, o que pode aumentar o rombo das contas públicas e a necessidade de maior endividamento pelo governo central. Tudo isso sem falar nos prejuízos causados aos fundos de pensão, que guardam a aposentadoria de milhares de brasileiros. Ou seja, se ficar o bicho pega, se correr, o bicho come.

Debates político-ideológicos à parte, vejamos a seguir como esse aumento movimenta a economia, o mercado de fundos imobiliários e, consequentemente, o seu bolso.

Além do óbvio impacto de que ficou mais caro encher o tanque do carro para deslocamentos do dia a dia, é importante lembrar que o Brasil é um país bastante dependente da malha rodoviária para a operação logística de distribuição de praticamente todas as mercadorias e, por isso, um aumento no custo do transporte representa também uma elevação no preço de todos os produtos de uma forma geral na prateleira do supermercado. O nome dado pelos economistas a esse fenômeno é uma velha conhecida dos brasileiros, a inflação.

Como a gasolina mais cara impacta a rentabilidade de fundos imobiliários

Conforme já comentado em artigos anteriores, os fundos imobiliários não passam intactos a esse fenômeno. Por um lado, o crescimento da expectativa da inflação significa um aumento da taxa básica de juros e, consequente diminuição da cotação de ações e FIIs em geral. Por outro lado, um aumento da inflação pode gerar também um aumento do valor patrimonial e/ou dos rendimentos pagos por esses fundos. Para entender esse impacto de maneira mais profunda, faz-se necessário dividir a análise em dois conjuntos: fundos de tijolo e fundos de CRI.

Nos fundos de tijolo, aqueles em que a estratégia de investimento consiste majoritariamente na aquisição de imóveis para fins de obtenção de renda via locação, momentos de inflação elevada tendem a impactar positivamente o valor dos imóveis e da renda de locação.

Contudo, a correção dos valores dos imóveis é feita ao longo do tempo via laudos de avaliação, bem como correção dos valores de locação realizadas geralmente de forma anual e, por isso, esse tipo de fundo pode capturar esse efeito ao longo do tempo. Os imóveis podem sofrer com renegociações de contrato e não chegar a capturar 100% da inflação do período analisado.

Os fundos de CRI, ou fundos de papel, são aqueles em que a estratégia de investimento consiste majoritariamente na aquisição de títulos de financiamento imobiliário para fins de obtenção de juros via juros e correção monetária dos créditos que compõem a carteira.

De modo geral, esses fundos de papel possuem mecanismos de repasse da inflação de forma mais imediata. Contudo, a inflação alta também pode significar maior inadimplência nos créditos e, portanto, afetar os dividendos pagos pelos fundos.

O que fazer em momentos de pânico

Em momentos como o atual, em que alguns investidores entram no modo pânico e as cotações de ativos de risco caem, abrem-se também boas oportunidades de aquisição de FIIs a preços interessantes, mas é necessário cautela e muito estudo para que o investidor não compre gato por lebre.

Por fim, qualquer que seja a alternativa escolhida dentro do universo dos fundos imobiliários, a correção pela inflação possui benefícios e riscos associados.

Portanto, vale sempre a máxima da diversificação setorial e de estratégias para manter a visão de longo prazo da carteira de investimentos e evitar as armadilhas de ganho fácil que aparecem a todo momento via influenciadores, vendedores de produtos financeiros, etc.