Evite esse erro ao escolher um FII e comece a viver de renda mais cedo

Se você investe seu dinheiro hoje para um dia poder viver de renda ou complementar a aposentadoria, existe um erro muito comum que prejudica os seus planos.

Na coluna de hoje eu vou explicar qual é esse erro e por que, ao evitá-lo, você adianta o momento em que começará a viver de renda.

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Fundos imobiliários para viver de renda

Já falei algumas vezes neste espaço que os fundos de investimento imobiliário (FIIs) são uma excelente opção para viver de renda.

Isso porque a maioria deles paga um rendimento mensal na conta corrente do investidor todos os meses.

Investir em um FII nada mais é do que se tornar um dos donos de um imóvel ou um conjunto de imóveis. Por exemplo, se você compra cotas do HGLG11 (código de negociação de um dos principais fundos imobiliários do país), você passa a ser proprietário, indiretamente, de mais de 20 imóveis diferentes.

Mensalmente, cada cotista recebe um valor na conta bancária, referente à renda que esses imóveis geram de aluguel.

Cada cota desse fundo paga, aproximadamente, R$ 1 para o investidor. Sendo assim, quem tem 1.000 cotas do HGLG11 recebeu, por mês, cerca de R$ 1.000. Quem tem 10 mil cotas recebe R$ 10 mil por mês, em média.

Essa lógica vale para todos os fundos imobiliários.

O erro que novos investidores cometem

Considerando que os investidores querem a maior renda possível, o ideal seria investir em fundos imobiliários que estão com todos os seus imóveis alugados, correto? Assim, você receberá um rendimento mensal maior do que se apenas metade dos imóveis estiver alugada.

Dessa forma, novos investidores costumam fugir de FIIs com alta taxa de vacância.

Esse raciocínio, no entanto, não é o melhor para o investidor de longo prazo. Se a taxa de vacância estiver muito baixa, o fundo já está distribuindo praticamente toda a renda que ele pode. Não terá muito para onde crescer.

Justamente por estar distribuindo um alto rendimento, a tendência é que o preço da cota esteja alto.

Já os fundos com maior vacância estão pagando menos e, por isso mesmo, suas cotas tendem a estar mais baratas. Mas se os seus imóveis forem bons e bem localizados, é possível que em breve eles encontrem inquilinos. Quando isso ocorrer, a distribuição de rendimentos vai aumentar e, consequentemente, o preço da cota também.

É aí que está o erro do investidor iniciante. Ele foge de fundos com alta vacância sem pensar muito.

Na verdade, se você encontrar um FII com vacância, em vez de descartá-lo, o ideal é verificar se os imóveis são bons e bem localizados, em áreas com alta demanda por locação.

Vamos às contas

Imagine que um fundo esteja com vacância de 15% e, por conta disso, suas cotas estão sendo negociadas a, digamos, R$ 100 cada.

Você compra essas cotas por esse preço e, dali a alguns meses, o mesmo fundo anuncia que fechou novos contratos de locação e agora sua vacância caiu a zero. Vamos supor que, com isso, o rendimento distribuído pelo FII suba de R$ 0,90 por cota para R$ 1 e que o preço da cota aumente de R$ 100 para R$ 110.

Nesse caso, você pagou R$ 100 por uma cota que vai lhe dar R$ 1 por mês, ou seja, um retorno de 1% ao mês.

Já um investidor mais novato esperou o fundo zerar a vacância para depois investir. Então, ele investiu R$ 110 e está com um retorno de R$ 1, ou seja, 0,91% ao mês.

Agora imagine que todos os meses você consegue essa mesma vantagem em relação a um investidor novato. Ambos estão fazendo aportes de R$ 1.000 em FIIs todos os meses, mas o primeiro consegue sempre um retorno de 1% ao mês, enquanto o segundo alcança apenas 0,91%.

Depois de 15 anos, você estará com R$ 500 mil em FIIs, que lhe dão uma renda de R$ 5.000 por mês. Ao mesmo tempo, o investidor que comprou os FIIs sempre com vacância zero estará com R$ 451 mil e uma renda mensal em torno de R$ 4.500.

Se o seu objetivo era uma renda de R$ 5.000, você alcançou, enquanto o outro investidor ainda terá que continuar fazendo aportes por mais alguns anos.

Riscos

Não se esqueça que fundos imobiliários têm riscos. Essas simulações têm apenas objetivo educativo, para mostrar a lógica de funcionamento do mercado, e não são uma recomendação de compra.

Nem sempre uma alta taxa de vacância é uma oportunidade. Às vezes ela é resultado de um fundo mal administrado ou com imóveis em mau estado ou mal localizados. O segredo está em achar imóveis que estão vagos, mas têm alto potencial de conseguirem um locatário.

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