Renda fixa: CRI de aluguel pode ser atraente; quais vantagens e riscos?

O Certificado de Recebível Imobiliário (CRI) é, historicamente, um dos investimentos de renda fixa mais atrativos, por ser isento de Imposto de Renda para pessoa física. E com as flexibilizações de normas que vêm acontecendo nos últimos anos, a tendência é que os investidores acessem um leque cada vez maior desse produto.

Uma das flexibilizações que podemos citar é a que a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) alterou a regra de destinação dos recursos captados pelas empresas por meio dos CRIs, o que impactou alguns segmentos, como os de aluguéis.

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Desde então, companhias de diferentes segmentos, não apenas do ramo imobiliário, puderam emitir esses títulos com o objetivo de pagamento de aluguéis. A Rede D`Or inaugurou a primeira operação desse perfil.

Na prática, os CRIs de aluguel eram feitos por empresas relacionadas ao segmento imobiliário, que captavam recursos com investidores via CRI com o objetivo de financiar suas operações e/ou obras dos empreendimentos que seriam futuramente alugados.

Com a alteração supracitada, companhias de diferentes setores puderam emitir CRI para o pagamento de aluguéis, não observando a natureza imobiliária na origem, como a construção de um imóvel, por exemplo, e sim na destinação dos recursos.

Do ponto de vista do investidor, uma possível diferença é que a garantia desse investimento não é mais o imóvel locado, o que geralmente acontece quando o emissor do CRI são os detentores dos empreendimentos, ou seja, os locadores.

Quais são os riscos?

No caso de empréstimos tomados por companhias de outros segmentos que emitem CRIs com destinação de pagamento de aluguel, essas empresas são locatárias e não proprietárias do imóvel em questão. E, dependendo do risco de crédito do emissor, a dívida emitida poderá ou não contar com garantias adicionais, como a inclusão de alienação fiduciária de um ativo.

Em cada operação, é preciso entender como é a saúde financeira dessa empresa que tomou esse crédito via CRI e quais garantias estão negociadas no contrato. Apenas dessa forma, será possível identificar o risco de crédito do investimento e, assim, avaliar se a oportunidade é mais voltada para investidores com perfil conservador ou arrojado e se a taxa sugerida está de acordo com a estrutura de garantias da operação.

No entanto, é importante lembrar que não necessariamente os CRIs com destinação para pagamentos de aluguéis de empresas de diferentes segmentos oferecem mais riscos. Inclusive, muitas vezes podem ser investimentos tão ou mais seguros que as operações tradicionais.

É preciso pagar taxas?

Além disso, é preciso ressaltar que, em qualquer um dos casos, o CRI conta com a importante vantagem da isenção do Imposto de Renda. Esse benefício fiscal acontece porque a emissão desses títulos é uma maneira de as empresas captarem recursos via mercado de capitais para fomentar o mercado imobiliário, setor considerado essencial para a economia do país.

Tão essencial, que a autarquia enxergou que a modernização era necessária para que este mercado de securitização crescesse em um ritmo maior, sem que perdesse sua finalidade.

Muitos especialistas já veem o mercado de capitais como o principal financiador do mercado imobiliário no futuro, uma vez que o estoque de poupança, hoje o principal funding bancário, tende a diminuir ao longo dos próximos anos, dadas as novas alternativas de investimentos e o maior acesso e conhecimento das pessoas físicas sobre investimentos.