Quais são as expectativas para os FIIs no pós-eleição?

Passadas (ou não) as tensões do período eleitoral e definido o novo presidente para o próximo mandato, de 2023 a 2026, algumas incertezas saem da mesa e outras ganham força. Como a incerteza gera volatilidade nos mercados e ansiedade nos investidores, eles, então, começam a se perguntar: E agora? O que vai acontecer com os investimentos, em especial no mundo dos fundos imobiliários?

Antes de entrarmos no tema de fato, é preciso pontuar que talvez um dos ofícios mais difíceis no Brasil é o de analista político-econômico e, portanto, todas as premissas a seguir podem mudar em um piscar de olhos.

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Segundo o ex-ministro da Fazenda Pedro Malan, no Brasil até o passado é incerto. Se até o passado é incerto, imagina o futuro, não é? De qualquer forma, vamos tentar delinear algumas condições de contorno para o problema.

No cenário político brasileiro, as incertezas ficam por conta da futura política fiscal do novo governo. Apesar da menor capacidade para aprovar novas despesas, dados os compromissos correntes mais as restrições impostas pelo teto de gastos, a equipe de transição já esboça algumas manobras fiscais a fim de manter ou aumentar programas sociais.

A causa é nobre, mas o impacto pode ser significativo nas contas públicas. Conversas iniciais indicam déficit de R$ 100 a R$ 200 bilhões a depender da proposta em discussão. Tudo mais constante, esse déficit seria equacionado via inflação, aumento de juros e menor crescimento econômico.

No mundo, o ambiente de incertezas também prevalece, porém, é derivado de outros fatores. A guerra entre a Rússia e a Ucrânia, que perdeu espaço nos jornais, ainda continua a impactar os preços das commodities, em especial óleo, gás e trigo, além de fertilizantes.

Os Estados Unidos e a Europa seguem enfrentando seus problemas internos, com ambiente potencialmente recessivo na economia. E, por fim, começam também a surgir rumores de uma nova onda de covid na China e que rapidamente tem se espalhado pelo mundo, inclusive no Brasil.

Do ponto de vista dos mercados, a Bolsa teve um movimento de alta, por conta de investidores estrangeiros e institucionais que apostam na lua de mel do início do novo governo, mas, como usualmente fazem, entram e saem com velocidade e pulam fora do Brasil ao primeiro sinal de fumaça. Uma importante exceção a essa regra de alta de preços foram algumas estatais, com destaque para a Petrobras, que perderam quase R$ 70 bilhões em valor de mercado.

Levando em consideração as premissas acima do mundo político brasileiro, dos dados de mercado e do ambiente externo, o que parece estar se desenhando é um cenário difícil da perspectiva de geração de riqueza na economia.

Caso o cenário de expansão fiscal sinalizado pelo novo governo se concretize, conviveremos com uma conjuntura de juros e inflação, na média, mais elevados, e isso tem relação direta e fundamental com os fundos imobiliários, sejam os de tijolo ou de recebíveis.

O ambiente de juros altos é o inimigo número um de ativos de renda variável, incluindo os fundos imobiliários. Essa dinâmica acontece porque títulos de renda fixa mais tradicionais, em que a remuneração é atrelada à taxa básica de juros, apresentam maior retorno nesse cenário, sem que o investidor tenha que correr grandes riscos. Dito isso, as cotações dos fundos imobiliários tendem a cair como resultado da fuga de capital desse mercado.

O panorama, apesar de difícil, também tem boas notícias em potencial. O ambiente inflacionário nas commodities tende a beneficiar as economias dos países exportadores, inclusive o Brasil. Então, caso isso se concretize, a tendência é de que companhias ligadas ao agronegócio e mineradoras tenham um vento a favor em seus resultados. Os fundos imobiliários de recebíveis cujas carteiras de investimentos são indexadas à inflação tendem a performar bem nesse contexto.

Por fim, independente do que ocorrer, existem riscos e oportunidades na mesa e, de posse dessas informações, o investidor deve evitar ligar o modo de pânico e fazer grandes movimentações da carteira. As carteiras diversificadas e que possuem exposição a diferentes fatores de risco tendem a performar de maneira mais estável em janelas de longo prazo, e o investidor poderá deitar a cabeça no travesseiro e dormir tranquilo.