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Investimentos que pagam renda mensal, como aluguel, disparam. Vale a pena?

19/05/2023 04h00

Os fundos de investimento imobiliário (FIIs), que pagam uma renda mensal para o aplicador, subiram fortemente na Bolsa de Valores. Foram nada menos do que 15 pregões seguidos de alta do Ifix, o índice que representa esse tipo de ativo.

E então, vale a pena investir? Na coluna de hoje eu explico o que está ocorrendo e conto como posiciono a minha carteira pessoal de investimento diante desse cenário.

Fundos imobiliários estavam muito baratos

Os preços dos FIIs estavam muito baratos até o mês passado. Diversos fundos estavam sendo negociados com um desconto de 10% ou mais em relação ao seu valor patrimonial. É como comprar por R$ 90 mil um imóvel avaliado em R$ 100 mil.

Os descontos ocorriam, principalmente, porque a taxa básica de juros, a Selic, tem se mantido em um patamar elevado (13,75% ao ano) por mais tempo do que o esperado.

Quando os juros estão altos, os investimentos de baixo risco rendem bem. Consequentemente, os ativos de risco maior, como os fundos imobiliários, perdem valor. Afinal, por que investir em um FII se é possível ter um rendimento razoável com o Tesouro Direto, que praticamente não tem risco?

Expectativa de queda dos juros aumenta o preço dos FIIs

Agora, está ficando cada vez mais provável que o Banco Central comece a reduzir a taxa básica de juros este ano.

Analistas consultados pelo BC esperam que a taxa Selic caia para 12,5% ao ano até dezembro e continue sendo reduzida nos próximos anos, até chegar a 8,75% em 2026.

Quando os juros caem, os investimentos de baixo risco passam a render menos. Por conta disso, quem deseja uma rentabilidade maior não tem outra opção: precisa aplicar em ativos de risco médio ou alto, como os fundos imobiliários e as ações.

Mas quem mais ganha são os investidores que se antecipam à queda da taxa de juros. Eles compram ativos arriscados, como os FIIs, enquanto o preço deles ainda está baixo.

O recente aumento de preço dos FIIs, muito provavelmente, reflete a decisão de diversos investidores de se anteciparem à redução da taxa Selic.

FIIs devem continuar subindo?

Não gosto de apontar tendências de médio prazo (alguns meses ou anos) por um motivo muito simples: é impossível saber o que acontecerá em tão pouco tempo.

Ainda mais no mercado de fundos imobiliários, que movimenta pouco dinheiro por dia em comparação com as ações. Às vezes, um único investidor grande, se decidir fazer uma operação muito volumosa, é capaz de puxar os preços para cima ou para baixo.

Porém, o que sabemos é que muitos FIIs continuam descontados e que existe uma tendência de queda na taxa Selic.

A taxa Selic em nível alto tem o objetivo de reduzir a inflação, mas esta já está caiu significativamente nos últimos meses. Após chegar a 11,89% nos 12 meses encerrados em junho do ano passado, o principal indicador de inflação do país ficou em 4,18% em abril.

Por esse e outros fatores, é praticamente uma unanimidade entre analistas a ideia de que a taxa Selic comece a cair em breve. Uma queda na Selic tende a provocar um aumento de preço dos FIIs.

O que eu devo fazer?

Em situações como essa, em que há uma perspectiva de aumento do preço dos fundos imobiliários, o que eu faço é manter a mesma estratégia de sempre: escolher FIIs que apresentem sinais de que terão estabilidade no pagamento de dividendos a longo prazo. E, se possível, que tenham algum desconto no preço, em relação ao valor patrimonial.

Não compro FIIs para vender na próxima alta. Eu os compro, sim, para longo prazo, para receber bons dividendos na minha conta por um período a perder de vista. No limite, para viver desses rendimentos daqui a alguns anos sem vender os papéis.

Sendo assim, a tendência para os próximos meses não importa tanto. Como não é possível ter certeza se haverá uma alta ou uma baixa em breve, sigo a estratégia de comprar um pouco por mês. Dessa forma, eu diluo o risco ao longo do tempo. Não pagarei o preço mais baixo possível, isso é certo. Mas também não pagarei o mais alto. Pagarei o preço médio dos próximos meses.

Alguma dúvida?

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