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FIIs pagam direto na conta e têm melhor rendimento dos últimos 7 anos

Você sabe quando é interessante investir em fundos imobiliários? Veja como escolher o melhor fundo - LanaStock/ iStock
Você sabe quando é interessante investir em fundos imobiliários? Veja como escolher o melhor fundo Imagem: LanaStock/ iStock

Fernando Barbosa

Colaboração para o UOL, em São Paulo

08/06/2023 11h00

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Após problemas de inadimplência afetarem o desempenho de alguns fundos imobiliários em 2023 (FIIs), as cotas começam a ensaiar uma recuperação e atrair novamente a atenção de investidores. Mas é uma boa investir nos FIIs? Entenda abaixo o cenário.

Quanto rende?

Os FIIs pagam de duas maneiras: por dividendos e pela valorização da cota.

Em dividendos, os FIIs pagaram cerca de 10,39% em cima do valor investido nos últimos 12 meses. Essa é a mediana, que exclui os valores muito altos ou muito baixos, e foi calculada pelo hub financeiro independente Trademap.

É o maior nível desde 2016, quando os rendimentos dos FIIs bateram 10,75%.

Esse valor considera o dividend yield: é quanto o fundo paga de dividendos em cima do valor investido. Isso não considera a variação do valor da própria cota, apenas o dividendo que cai na conta do investidor.

Rendimento dos FIIs nos últimos anos:

2023: 10,39%

2022: 9,86%

2021: 7%

2020: 5,07%

2019: 7,28%

2018: 7,21%

2017: 8,20%

2016: 10,75%

*O rendimento de 2023 considera os 12 meses até 5 de junho

O que aconteceu

FIIs estão se recuperando. Segundo dados do hub independente Trade Map, os ativos que compõem o Ifix (Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários), referência do setor na Bolsa brasileira, registraram alta de 4,76% neste ano até o dia 25 de maio. Para efeito de comparação, o Ifix teve crescimento de 2,22% no ano passado.

Fundos tiveram perdas no ano. Desde o início do ano, diversos FIIs tiveram problemas com calotes nos fundos. Entre eles, estavam os fundos de papel Hectare CE (HCTR11), Devant Recebíveis Imobiliários (DEVA11), Tordesilhas (TORD11) e Versalhes Recebíveis Imobiliários (VSLH11). O problema gerou uma perda para cerca de 500 mil cotistas.

Situação criou desconfiança. Com a queda no valor das cotas dos ativos e o não pagamento dos dividendos pelos fundos, os investidores passaram a adotar cautela quanto aos FIIs. Além do entrave e das incertezas sobre a economia brasileira, crises em varejistas como Americanas e Tok & Stok também impactaram o mercado.

Fundos imobiliários são negociados na Bolsa. Atualmente, 2,13 milhões de pessoas físicas investem nos 483 fundos imobiliários que estão abertos na Bolsa.

Qual a perspectiva para os FIIs em 2023

Queda dos juros deve valorizar cotas. Apesar da manutenção da taxa básica de juros, a Selic, em 13,75% ao ano pelo Banco Central, já há um consenso no mercado a respeito da redução da taxa até dezembro. Esse movimento tende a reduzir a remuneração de títulos de renda fixa, como o Tesouro Direto, e a elevar o valor de investimentos de risco, como os fundos imobiliários.

Cotas estão com desconto. O analista de FIIs da Empiricus Research, Caio Nabuco de Araujo, diz que praticamente todos os setores de fundos imobiliários negociam com desconto, ou seja, em patamares inferiores ao que valem de fato.]

É hora de investir. O gestor da TRX, Gabriel Barbosa, diz que o melhor momento para investir é agora. Com o ciclo próximo de queda da Selic, os fundos imobiliários passam a ter os preços descontados e o investidor tem uma margem maior de segurança para fazer suas aplicações.

É como se você quisesse comprar um apartamento no bairro e, de repente, tivesse 30% ou 40% de desconto. Existem muitos fundos imobiliários com preços descontados. Com esse ciclo de queda de juros, é possível que seja um dos melhores momentos para comprar FIIs nos últimos anos.
Gabriel Barbosa, gestor da TRX

Preços podem subir em breve. João Paulo Germanos, sócio e CFO da Tellus, gestora focada em ativos imobiliários, afirma que, como os preços dos aluguéis subiram abaixo da inflação nos últimos anos e as despesas com construção cresceram de forma substancial, os valores dos FIIs permaneceram estagnados. Ou seja, podem se valorizar com as condições certas. "É um bom momento de entrada para os FIIs", diz.

Veja aqui como funcionam os FIIs e como eles podem render um dinheiro mensal que cai na sua conta corrente.

Se houver uma redução dos juros, é provável que os preços das cotas aumentem rapidamente.
Guilherme Gentile, head de análise da Dividendos.me

No curtíssimo prazo, é claro que especialmente depois dessa alta significativa nos últimos dois meses, o panorama é incerto. É possível ter mais instabilidade. Mas a partir do segundo semestre, com um cenário mais claro sobre a queda de juros, a expectativa é mais otimista.
Caio Nabuco de Araujo, analista de FIIs da Empiricus Research

Como escolher o melhor fundo

Qualidade do fundo. O sócio-fundador da Cy.capital, Gustavo Rossi, diz que o primeiro passo é observar quais os ativos que integram um determinado fundo. Em um fundo de galpões logísticos, por exemplo, vale verificar onde ficam os galpões, se o preço da locação está condizente com o aluguel cobrado na região e se há uma tendência de crescimento da vacância na área.

Histórico dos gestores. Segundo Rossi, outro aspecto fundamental é entender qual a reputação e a experiência de quem administra o fundo. "Ao investir, a pessoa física está delegando a administração do seu investimento ao gestor para que ele faça um bom trabalho. Então, vale olhar o time e o seu background [experiência]", afirma.

Localização dos imóveis. Caio Nabuco de Araujo, da Empiricus Research, diz que, além do histórico do gestor, é importante verificar a localização dos imóveis da carteira. "Recomendamos não olhar apenas para o dividend yield [relação entre preço da cota e o pagamento de dividendos]", diz.

Veja quais são os riscos e as taxas

Existem riscos. Os imóveis, nos quais os fundos investem, podem ter risco de ficarem vagos ou de terem inadimplência por parte dos inquilinos. Os preços das cotas podem ser afetados, também, em razão das flutuações no mercado imobiliário ou das mudanças na Selic.

Pode ser difícil comprar e vender FIIs. Quando os fundos não estão entre os mais negociados, há o risco de liquidez pela dificuldade de vender esses papéis na Bolsa. Veja aqui os principais riscos de investir em FIIs.

Taxas. Entre as taxas cobradas pelos fundos, há três principais: taxa de administração, em torno de 1% dos ganhos, taxa de performance e taxa de corretagem. O dividendo pago pelos FIIs é isento de IR, mas o ganho de capital com a valorização das cotas não é.

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