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OPINIÃO

Texto em que o autor apresenta e defende suas ideias e opiniões, a partir da interpretação de fatos e dados.

Como decisão final da CVM sobre Maxi Renda pode impactar seu bolso

Entenda todo o caso que envolveu o fundo imobiliário MaxiRenda e os benefícios a investidores agora - Getty Images/iStockphoto/Zephyr18
Entenda todo o caso que envolveu o fundo imobiliário MaxiRenda e os benefícios a investidores agora Imagem: Getty Images/iStockphoto/Zephyr18
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Lucas Elmor

Lucas Elmor

Sócio-diretor de Gestão da Hectare Capital, formado em Engenharia de Produção pela Universidade Federal de Juiz de Fora e Chartered Financial Analyst pelo CFA Institute, com experiência em estruturação e gestão de investimentos nos setores de logística, agronegócio, energia e imobiliário.

30/05/2022 04h00

A CVM (Comissão de Valores Mobiliários) voltou atrás na decisão publicada no começo deste ano, que impedia a distribuição de dividendos por fundos imobiliários (FIIs) que tivessem prejuízo contábil acumulado, mesmo em caso de lucro caixa.

A decisão foi amplamente celebrada pela indústria de fundos e investidores, pois retira uma incerteza que estava impactando nas cotações dos FIIs e, na prática, traz novos ares para a indústria de fundos imobiliários.

Vejamos, então, o que essa decisão significa para seus investimentos no curto, médio e longo prazo.

A decisão sobre o Maxi Renda (MXRF11)

O dia 25 de janeiro de 2022 ficou marcado no mercado brasileiro de fundos imobiliários. Nesta data, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) — autarquia que regula o mercado financeiro — publicou a decisão inicial sobre o fundo imobiliário Maxi Renda (MXRF11), vedando sua distribuição de dividendos devido a prejuízos contábeis registrados em suas demonstrações financeiras, apesar de o FII possuir lucro apurado com base caixa.

Na prática, o MXRF — nomenclatura como o Maxi Renda é conhecido no mercado devido ao seu código de negociação na Bolsa de Valores brasileira (MXRF11) — ficaria alguns meses sem distribuir rendimentos devido aos prejuízos registrados por inadimplências de ativos em sua carteira. A partir da publicação da decisão, as cotas do MXRF sofreram queda expressiva na Bolsa.

Adicionalmente, o temor de que a decisão afetasse outros fundos com o mesmo problema levou grande parte dos investidores a vender suas cotas com rapidez, a fim de evitar perdas mais expressivas.

O tema gerou muita discussão nos fóruns especializados e redes sociais e foi também tema de um artigo publicado por mim nessa mesma coluna.

Cautela e cabeça fria

Conforme comentado no artigo anterior, o momento era de cautela e cabeça fria, uma vez que a XP Investimentos, gestora do MXRF, havia recorrido da decisão, apresentando seus pontos — e o tema seria novamente apreciado pelo colegiado da CVM.

Complementarmente, enquanto uma decisão definitiva não fosse publicada, o regulador concedeu também efeito suspensivo da decisão inicial, aliviando os mercados, mas deixando ainda o risco na mesa até o capítulo final da história.

Reviravolta

Após alguns meses de espera e ansiedade no mercado, no dia 17 de abril, finalmente, a CVM se pronunciou a respeito do tema, encerrando uma polêmica que pairava no ar pelos últimos quatro meses.

A decisão unânime do colegiado do regulador aprova a possibilidade de distribuição de rendimentos acima do lucro caixa do período sem a necessidade de amortização do principal, o que geraria um complexo controle tributário e recolhimento de impostos de ganho de capital por parte dos investidores.

Benefícios

A decisão beneficiou não só o MXRF, mas também toda indústria de fundos imobiliários e, em última instância, todo o mercado imobiliário nacional que utiliza os FIIs como uma fonte alternativa de acesso ao capital fora das linhas bancárias tradicionais.

Essa notícia foi especialmente bem recebida pelos fundos de fundos imobiliários (FoFs), fundos que investem em outros fundos e, portanto, têm seu resultado contábil atribuído pela variação de preço dos fundos investidos.

Ou seja, mesmo que recebessem dividendos dos fundos investidos, em um cenário de queda de cotações no mercado, os FoFs não poderiam distribuir dividendos, ainda que o prejuízo fosse apenas contábil.

A decisão traz consigo alguns outros benefícios menos tangíveis, mas igualmente importantes:

Segurança jurídica

A decisão inicial da CVM inseriu um risco no sistema e era apontada por alguns especialistas como conflitante com a Lei nº 8.668/93, que prevê a distribuição, em cada semestre, de pelo menos 95% do lucro apurado sob a base caixa.

A decisão final do colegiado em abril de 2022 coloca uma pedra sobre o tema e tira definitivamente o risco, trazendo mais segurança jurídica ao segmento e possibilitando novas entradas de capital na indústria de FIIs.

Transparência

A preocupação do órgão regulador é legítima no sentido de trazer luz a um tema que foi motivo de debate nos últimos tempos. Mas ao colocar o tema em evidência, a CVM também reforçou a necessidade de maior transparência por parte dos gestores e administradores fiduciários de FIIs na apresentação de informações sobre o resultado contábil desses fundos, que se tornaram um produto de investimento bastante popular, sobretudo entre pequenos investidores.

Por fim, esse capítulo, que parece ter terminado, ficará na história como mais um degrau na evolução da indústria de fundos imobiliários brasileira.

Essa classe de ativo de investimento, apesar de jovem, já mostrou todo seu potencial de crescimento, sua importância para o setor imobiliário brasileiro e que está passando por um contínuo processo de aprimoramento, o que é natural para qualquer indústria nascente e que acredito estar no caminho certo para muitos bons frutos nos anos que virão.

Este material é exclusivamente informativo, e não recomendação de investimento. Aplicações de risco estão sujeitas a perdas. Rentabilidade do passado não garante rentabilidade futura.